划拨土地评估讲义48页课件.pptVIP

划拨土地价格评估要点

中国土地劫测规划院

地价所

赵松

zsnoni2019yahoo

概念、政策及相关界定

、划拨土地使用权价格特征

、划拨土地使用权价格的影响因素

四、划拨土地使用权估价技术路线

五、划拨土地使用权估价技术要点

六、不同目的下的划拨地评估

七、实践中的问题

几个概念的界定

划拨土地:

实体的普众性

利用的特殊性:各种限制

几个概念的界定

划拨土地使用权:

历史延革:

定义:

是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权

“划拨土地使用权,是指土地使用者通过除出让土地使用

权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权”

土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在

土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用

或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照

本法规定以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规

另有规定外,没有使用期限的限制”

特征

权利本质:土地使用权,享有一定权益,物权,用益物权

取得的特殊性:取得条件、取得方式、取得途径

政策限制性:用途、权能、交易

一、几个概念的界定

假定同一块土地,两种情形的差别:

用途符合规划即可

出让性质年期明确

市场流动不受限制

指定用途及项目

年期不确定

划拨性质

转让要重新批准

进入市场受到限制

存在政府保留利益

一、几个概念的界定

假定同一块土地,两种情形的差别

出让

权利较大

正常权利

划拨

权利较

几个概念的界定

划拨土地使用权价格:通过市场交易方式,为取得划拨土

地使用权,而支付的代价

假定,一个新的土地使用者从原土地使用者,转移得到一块

划拨用地经过行政审批),新的土地使用者需要支付给原土地

使用者一定的费用,这个费用就是划拨土地使用权价格

价格的客观存在性

交易中的价值表征性

相关政策的演进

不可流转

限制下的流转

对出让金的比例限定-形成划拨地价评估的惯用模式

确认财产权及价格的存在

对出让金的评估确定-引起划拨地价评估方法的变革

划拨用地使用权价格特征

价格的产生

内因:权益的享有和显化

外因:流转与变革的需求

价格的内涵:“土地使用权价格是正常市场条件下一定年期

的土地使用权未来纯收益的现值总和。”(出让)

权利类型:

利用方向

权利年期:

开发程度

规划建设条件

划拨用地使用权价格特征

与出让使用权价格的共性与差别:

价格形成

价格水平

价格内涵:(权利内涵、形式内涵)