第二节房地产估价的原则估价原则是指估价活动所依据的法则或标准02课.pptx

估价原则是指估价活动所依据的法则或标准。

;估价原则是指估价活动所依据的法则或标准。

从事房地产市场价值评估，应遵循以下五项原则：

一、独立、客观、公正原则

独立——无利害关系（与委托人及估价利害关系人），不受他人影响，凭专业知识、实践经验和职业道德进行估价。

客观——在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事物的本来面目、实事求是。

公正——在估价中不偏袒估价利害关系人中的任何一方，坚持原则、公平正直。;2.该原则要求：

1）估价机构不依附于他人、不受他人束缚、具有独立法人地位。

2）估价机构和估价师应当与估价对象、委托人及估价利害人之间没有利害关系（除收估价费之外），否则应主动回避。

3）估价机构和估价师在估价中不受委托人等外部因素的干扰，不屈从于外部压力。

3.在估价操作层面：

1）估价师假设各方当事人均利己理性（“理性经济人”）；

2）估价师应进行换位思考，以各利害关系人的角色和心态来考虑评估价值；

3）估价师以专家身份来权衡评估价值，得出不偏袒任何一方估价利害关系人的评估价值。;二、合法原则

1.在合法产权方面

2.在合法使用方面

3.在合法处分方面的依据方面

4.其他方面;遵循合法原则并不意味着只有合法的房地产才能成为估价对象，而是指依法判定估价对象是哪种状况，就应将其作为那种状况的房地产来估价。

如，集体土地/国有土地，划拨地使用权/出让地使用权，共有/单独所有，有限产权或部分产权/完全产权，租赁/自有，产权不明确或权属有争议/产权明确或权属无争议，临时用地/正式用地，临时建筑/永久建筑，超期临时建筑/未超期临时建筑，手续不全/手续齐全，不可补办有关手续的非法房地产/可以补办有关手续的手续不全的房地产，违法占地/合法占地，违法建筑/合法建筑。

从理论上讲，任何状况的房地产都可以成为估价对象，评估值与依法判定的房地产状况相匹配。

依法判定的估价对象的状况，通常是估价对象的实际状况，但也可能不是实际状况，而是有关的合同、招标文件等中约定的状况，或根据估价目的的需要设定的状况。;实践操作：

（1）依法判定的权利类型及归属，以不动产登记簿（存在与政府管理部门的档案中）、权属证书以及相关合同等（委托人和相关利益方提供）为依据。

（2）依法判定的使用权利，应以土地用途管制、规划条件等使用管制为依据。

如城市规划中，某宗地的用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等，土地估价应以使用符合这些规定为前提。

如城市规划规定土地为居住用途，即使该宗土地的位置、周围环境适合于商业用途，也应以居住用途为前提估价，除非申请变更为商业用途且获批。再如城市规划规定了该宗土地容积率不超过2.5，除非依法调整了容积率，应当以容积率不超过2.5为前提来估价。

（注意：变更用途和容积率，涉及补地价的问题）

（3）依法判定的处分权利，应以法律法规和政策或合同等允许的处分方式为依据。法律法规、政策规定或合同规定不能采取的处分方式下的评估价值为零。

（4）依法判定的其他权益，评估出的价值应当符合国家的价格政策。;合法原则在房地产抵押估价中的运用

（1）法律法规和政策规定不得抵押的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象。不得抵押的财产范围：土地所有权、集体土地使用权（法律允许的除外）、各类公益设施、产权不明或者有争议的财产（不“干净”）、依法被查封、扣押和监管的财产、法律行政法规规定不得抵押的其他财产。不得抵押的房地产范围：权属有争议的房地产、公共福利事业的房地产、文物、依法公告列入拆迁范围的房地产、被依法限制的房地产（查封、扣留、监管或其他形式）、空置3年以上的商品房。

（2）法律法规和政策规定抵押无效的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象。违法违章建筑物抵押无效。

（3）不符合转让条件的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象。出让土地转让条件：支付出让金，并取得土地使用权证书；投资总额的25%以上、成片开发的形成工业用地或其他建设用地条件；形成房屋的要有房屋所有权证书。共有房地产需要其他共有人书面同意，才能作为以抵押为估价目的的估价对象。

;合法原则在房地产抵押估价中的运用

（4）评估再次抵押的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含已抵押担保的债权数额。再次抵押价值

（5）评估尚未竣工或竣工日（或合同约定的竣工日）起6个月内的抵押价值，扣除法定优先受偿款时，应首先扣除拖欠工程款（但不包括承包人因发包人违约造成的损失）。法定优先受偿权＞抵押权＞其他债权。

（6）评估划拨地房地产的抵押价值的，抵押价值不应包含划拨地转出让地时应缴纳的土地使用权出让金。划拨土地使用权拍卖时，拍卖价款优先缴纳出让金后，抵押权人方可优先受偿