第2讲房地产投资市场分析的要点与方法21房地产投资市场供给分析0.ppt

本讲完，谢谢！高等职业教育房地产类专业“十一五”规划教材第2讲房地产投资市场分析的要点与方法2.1房地产投资市场供给分析1．供给总量分析的要点及方法已经上市的供给量：现实供给量，包括已竣工量和销售量。准备上市的供给量：潜在供给量实际计算时：获得销售许可证的房屋面积作为现有市场商品房的存量；未出让土地使用权的土地供给量作为新增商品房屋面积总量。[案例3-1]根据国家统计局2000年上半年的统计，北京市商品住宅施工面积总量为2486.53万m2。表3-2为北京市历年竣工和销售面积统计数字。在统计已竣工面积时参考历年平均销售周期（北京市优秀项目的销售周期为0.499年），忽略1994年以前的竣工面积，同时考虑到二手房市场还未成熟。假定目前购房者的购买力不会向二手房市场转移，这样历年在售面积之和为1914.95万m2。这样，现有市场商品住宅存量为（2486.53?1914.95）万m2?4401.48万m2，在2000～2010年10年内消化这些住宅，每年市场平均需要吸纳约440万m2。综合以上分析，每年市场潜在供给量应为新增商品住宅面积总量与现有市场商品住宅存量之和，即为（548?440）万m2?998万m2。第2讲房地产投资市场分析的要点与方法年份当年商品房竣工面积当年商品房销售面积历年剩余在售面积1994年383.53149.03234.501995年503.56186.28317.281996年441.86188.13253.731997年483.31241.91241.401998年588.71376.84211.871999年908.26484.71423.552000年上半年453.03220.41232.62合计3762.261847.491914.95表3-2北京市历年竣工和销售面积（单位：万m2）第2讲房地产投资市场分析的要点与方法2．供给产品分析的要点与方法区域内供给量的结构分析:区域内产品按照户型、面积、价位等进行分析。不同区域市场供给量结构的比较分析：不同区域的对比。第2讲房地产投资市场分析的要点与方法2．供给产品分析的要点与方法[案例3-2]某区域商品住宅供给结构分析在该分析中选择了某区域内具有典型意义的12个项目，其具体情况见表3-3。项目名称项目均价/（元/m2）项目建筑面积/万m2项目A650040.7项目B480016项目C450017项目D530814项目E560080项目F650050项目G600018.68表3-3某区域供给结构分析选择项目列表第2讲房地产投资市场分析的要点与方法项目H640086.37项目I710083项目J428086项目K4300100项目L590029.51（续）通过对表3-3的分析可以看出，该区域住宅的均价是5590元/m2。该区域住宅价格主要集中在5000元/m2以下以及（6000～7000）元/m2两个区间段，这两部分价位住宅面积的供给达到了区域面积供给总量的66%以上。具体情况见表3-4。第2讲房地产投资市场分析的要点与方法价格水平/（元/m2）5000以下5000～60006000～70007000以上面积/（万m2）219123.51195.7583比例（%）35.2519.8831.5113.36表3-4区域项目价格水平分析该地区目前供给的住宅面积主要集中在90～120m2之间，超过90m2以上住宅的供给总量占到了80%以上。由此可以看出，该地区户型面积普遍较大，小面积户型供应相对不足。具体如图3-1所示。第2讲房地产投资市场分析的要点与方法该区域商品住宅两居、三居所占比例高达80%以上，区域内两居、三居面积都比较大，各种附属设施配套齐全，户型设计也较为灵活。具体如图3-2所示。图3-1区域商品住宅面积分类统计图图3-2区域住宅户型状况分类统计图第2讲房地产投资市场分析的要点与方法3