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当前房地产市场发展现状及未来趋势研究

2010年7月12日

房地产市场恢复或早于预期

摘要：

在2010年内地经济“一季度防过热，三季度防过冷”的非常状态下，宏观经济对房地产的影响、复杂性提高。

在当前“区域规划”大量获批的背景下，区域建设、城市化、城镇化有可能成为新经济刺激的落脚点。进而对房地产市场和行业发展模式产生影响。

从当前政策思路看，增加供应，限制土地价格，将使土地重置成本出现变化。从房企投资的角度，地价水平在未来预计将进入良性阶段。

从中长期看，内地城市建设用地供应结构性不足，城市建成区比例提升空间等综合，长期土地供应并非“绝对稀缺”，在土地供应量增加的大背景下，房地产市场容量有利于行业发展。

2009年个人住房贷款平均利率为基准利率的0.75倍，低于2008年调查时的0.93倍。

在三季度之后，预计政策即便不出现名义上的回暖，但出现实质性放松的可能性大。地方政府在房地产调控上，目前皆呈现“高举轻落”的局面。

目前成交缩量先于价格调整探底，需求表现对应常态需求显著收缩。伴随未来房价的下调，需求反弹将较快。

供应不足局面仍在继续，由于需求萎缩导致一二线城市的成交量回升在平均13个月左右，但对应正常消化周期，仍偏紧。市场供小于求的局面，没有改变。

房地产快速上涨局面得到抑制，价格保持在高位。预计在政策短期未出现放松下，价格调整仍将继续。但市场各方对价格下调预期收窄，10%-20%的调幅将促使市场恢复。

2|专项研究报告|

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目

目录

房地产市场恢复或早于预期

一、土地市场部分：长短期皆有变化 1

（一）土地部分的结论 1

（二）税制改革前——“土地财政”依旧 2

（三）土地供应与定价方式调整 7

（四）增加土地供给将成“根本发展趋势” 9

（五）土地对应的产品开发结构 16

（六）2010年土地供应计划 18

二、房地产信贷对价格影响将显现 20

（一）2009年房贷高增长，2010年受抑 20

（二）房地产利率调整影响房价 22

（三）房地产贷款风险与长期前景 23

三、房调政策：放松或早于预期 25

四、税收政策：两端推进 27

五、房地产市场恢复预计在三季度末 28

（一）房地产市场调整的基本结论： 28

（二）房地产投资高位增长 29

（三）成交缩量显著，需求非常态 31

（四）供应仍在低位，消化周期仍显偏紧 36

（五）价格调整仍未到位 39

六、住宅市场仍有较大发展空间 41

（一）长期刚性需求仍有较大空间 41

（二）中国房地产长远发展前景 42

1|专项研究报告|

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05-0405-0805-1206-0406-0806-1207-0407-0807-1208-0408-08

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10-04

121086420对美元

12

10

8

6

4

2

0

对美元对港币对欧元对日元（右轴）

900

800

700

600

500

400

300

200

100

0

一、土地市场部分：长短期皆有变化

（一）土地市场结论

从当前政策思路看，增加供应，限制土地价格，将使土地重置成本出现变化。从房企投资的角度，地价水平在未来预计将进入良性阶段。

从地价对房价的影响角度，以及房地产资本的机会成本角度，在地价和供应出现实质调整之后对本次市场调整中的房价表现将产生影响。

在土地供应上，短周期内，早前严格用地指标限制的局面将有所改善。而另一反面政府土地整理能力不足。在土地供应指标增加的背景下，从房企主动参与土地开发的策略值得关注，建议关注大盘与造城模式的商业模式。

从中长期看，内地城市建设用地供应结构性不足，城市建成区比例提升空间等综合，长期土地供应并非“绝对稀缺”，在土地供应量增加的大背景下，房地产市场容量有利于行业发展。

住宅市场双轨制成为趋势，保障房土地供应比重成为住宅市场不可忽视的组成部

2|专项研究报告|

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分，企业介入具有政策、投资价值、策略性等多重意义。

从主要供应释放区域看，城市近远郊区、农地转化为城市建设用地为供应主体。同时，城市外围土地的释放，也为旧城改造提供