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房地产开发成本及投资计算方法两

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篇一：房地产开发成本计算

第一节建设项目投资估算

（一）建设项目总投资构成：包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金

三部分。固定资产投资是指项目按拟建规模，规划设计方案、建设内容进行

建设所需的费用；建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流

动资金借款而发生的利息支出；流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动

所占用的全部周转资金。

建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。

第二节房地产项目投资与总成本费用估算

一、房地产开发项目投资与成本费用的相关概念

（一）房地产开发项目投资特点：三种经营模式，出售、出租和自主经营。

（二）房地产开发项目总投资

房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。

1、开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本

费用。包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共

配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税

费、其他费用以及不可预见费等2、经营资金是指房地产开发企业用于日常经

营周转的资金。

（三）开发产品成本

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开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，从财务角

度，这些成本可按用途分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成

本等。

而在核算上又可划分为：开发直接费（包括土地费用、前期工程费、基础设施

建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费）和开发间接费（包括管理费

用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等）。亦可

开发成本和开发费用进行分类。

开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公

共配套设施建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费。开发费用包括管

理费用、财务费用、销售费用。

例6-1：某开发商在广州开发一个项目，总建筑面积157,349平方米，其中住

宅135,049平方米，商铺5,300平方米，会所17,000平方米。住宅全部销

售，商铺用于出租，会所自己经营。该项目总投资70,794万元，其中开发建

设投资70,644万元，由开发产品成本65,644

万元和自营固定资产（会所）5,000万元组成。会所投入运营时需投入经营资

金150万元，在项目结束时（预计38年后）一次收回。则开发项目总投资构

成如图6-1所示：如果项目只有租售部分无自营部分，那么其总投资就只有

65,644万元，不包括自营固定资产（会所）的5,000万元和经营资金150万

元。

三.房地产开发项目总成本费用构成估算

1、土地费用估算

（1）土地使用权出让金

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土地出让金的底价估算一般可参照政府同期出让的类似地块的出让金数额并进

行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况

及土地现状等因素的修正得到；也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价

或平均标定地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等

项因素修正得到。土地有偿出让的方式包括拍卖、招标与协议