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2024年12月
中国房地产快评
数读：供地信心齐升，土拍将迎“翘尾新纪录”
克而瑞研究中心
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数读：供地信心齐升，土拍将迎“翘尾新纪录”
文/马千里
给大家看一个有趣的先行指标：每一年之中，11月供地规模的占比。
随着11月供地占比逐年上升，土地成交年末翘尾现象也更加突出
数据来源：CRIC
关心行业数据发布情况的大家知道，自2023年1月以来，国家统计局已不再发布土地购置面积这一数据，自然资源部的土地市场网信息，年末成交延迟公布的现象又较为突出。而12月土地成交规模又往往可以达到其他月均值的2倍以上，因此较为准确的年度土地成交统计数据，往往需要等到来年2月才可得到。
但所幸的是，与快节奏的商品房预售证发放不同，土地挂牌数据一般会提前1个月公布，为分析年末土地市场交易规模发展趋势提供了更为可靠的依据。
对比历年11月供应/近一年供应，以及12月成交/全年成交来看，两者走势极为相近。尤其是自2021年以来，随着更多土地集中在11月供应，12月成交翘尾的现象也愈发突出，2023年11月供应占比达到25.7%，12月土地成交也达到了全年的27.9%，创下历史新高，12月土地成交达到了前11月均值的3.3倍。
而2024年这一供应占比还在上升，11月新增供应建面3.7亿㎡，达到近一年供应总量的26.3%，并且考虑到年末土地补录供应的情况，由此来看，2024年年末，土地成交将迎来最为显著的一次“翘尾”，并进一步收窄全年土地成交的同比降幅。
四季度以来地方供地意愿显著复苏，12月土拍将迎“翘尾新纪录”
为了更加准确地预估年末土地交易规模，研究中心梳理了地块公告信息，根据挂牌、招标、拍卖日期信息，统计每个月到期的土地总建面。可见四季度以来土地到期建面持续增长，尤其是在9月末政治局会议定调止跌回稳之后，10月地方供地意愿显著复苏，带动11月、12月到期建面大幅
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上升，并且明显超过了往年周期波动的正常范围。
2024年12月将有3.8亿㎡的土地迎来出让截止时间，为年内最高。进一步对比到期建面和成交建面关系，可见9月份以来全国土地出让率1稳定在85%左右，由此推算，12月土地成交将达到3.3亿㎡左右，环比增长97%。2024年土地成交累计降幅也将进一步收窄至16%，2021年以来，全
年成交建面同比降幅首次收窄至二成以内。
2024年下半年以来，土地成交累计降幅持续收窄
说明：受极少地块信息延迟披露影响，最终2024年12月到期建面可能会略大于上述统计结果
数据来源：CRIC
在全年土地成交规模持续收窄的大趋势之下，预计2024年12月将达到年内月均值的3.5倍，创下历史新高。对比这一指标的历史曲线可见，2021年之前多在2倍左右或更低，2021年以后显著上涨。这一变化趋势也不难理解，受地方工作铺排影响，大量与城建发展相关的重点项目会在年末完成交易，每年的出让量也相对稳定。因此在行业投资规模下降的大环境之下，随着平常月份交易量的下滑，“水落石出”之下，年末土地成交翘尾特征也愈发显著。
再加之2023年、2024年下半年中央部委出台了一系列稳市场政策，如2023年下半年全面推进三大工程，配售型保障房开启了行业发展新赛道；2024年四季度更是定调“止跌回稳”，新房成交明显改善。年末供地节奏均明显加快。
从2024年四季度供地规模发展趋势来看，在行业去库存、稳市场的基本大前提之下，虽然供地规模同比仍在持续收窄，预计2024年12月新房成交仍将有超过一成的同比降幅。但是从年末翘尾情况来看，3.5倍的“翘尾”新纪录，还是透露出了地方供地信心的回升。
1成交建面/到期建面
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2024年12月将迎来土地成交“翘尾新纪录”
数据来源：CRIC
武汉、长春等高库存城市年末供地显著加快，仅上海、杭州等少数城市保持平稳
具体到城市视角，可见武汉、长春
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