第二讲27课件讲解.ppt

第二讲19世纪末至20世纪初20世纪50年代93年6月19世纪60年代21034-1－2－3－4－5－6－7－8§2.物业管理的产生和发展英国美国香港深圳物业管理协会正式成立。94年3月建设部《新建住宅小区管理办法》出台2019年国务院《物业管理条例》颁布执行中国物业管理开始进入法制轨道，健康发展起来。§2.物业管理的产生和发展全国物业管理行业规模以2014年彩生活在港上市为标志，申请上市的物业企业不断增加。2017年以来挂牌上市的主流物业企业就包括港股的雅生活服务和A股物业第一股——南都物业，2018年6月份又迎来碧桂园服务的分拆上市，未来仍有一批业内知名房企的物业管理公司正行进在上市的路上。分层级来看，第一梯队：彩生活和万科物业的合约面积规模分别为4.36亿方和4.60亿方。第二梯队：碧桂园服务、绿城服务和中海物业在管面积分别为1.23亿方、1.38亿方和1.28亿方。第三梯队：雅生活、中奥到家、南都物业等。房屋设备设施的管理消防管理车辆道路管理环境卫生的管理常规性的公共服务§3.物业管理基本内容房屋建筑主体的管理绿化管理治安管理公众代办性质的服务§3.物业管理基本内容二.针对性专项服务:为改善和提高住用人工作生活条件满足其中一些住户,群体,和单位一定需要而提供的各种服务工作。1.日常生活类2.商业服务类3.文教卫体类4.金融服务类5.经纪代理中介服务6.社会福利类§3.物业管理基本内容三.委托性的特约服务:是为满足物业产权人，使用人的个别需要受其委托而提供的服务.它实际上是专项服务的补充和完善.当有较多住用人有某种要求时则此项服务可纳入专项服务.§3.物业管理基本内容四.物业管理的经营方式（一）物业管理服务提供的方式公共服务及一些专项服务是基本服务，其基本要求是“有法可依，有章可循，有据可查”，服务内容，质量与收费标准等要求公开，明确,一致，以便于服务对象的监督。专项服务中一部分专业性强，技术要求高，责任较大，也应在合同中明确对其技术标准要有详细规定，同时注意划清责任界限。特约服务是物业管理企业受个别人的要求与委托后才提供的，其服务内容，要求与收费只需物管企业与服务对象之间通过协商达成一致即可。§3.物业管理基本内容（二）物业管理的委托1.物业管理的委托方主体（1）房地产开发企业（2）业主委员会2.物业管理的委托方式（1）公开招标（2）邀请招标3.物业管理的委托内容（1）以管理服务为主的物业管理（2）出租经营与管理服务并重的物业管理§4.物业管理的基本环节一.物业管理的策划阶段（一）物业管理的早期介入:物业管理企业在接管物业以前的各个阶段（项目决策，可行性研究，规划设计，施工建设等四个阶段）的介入,从物业管理运作的角度对物业的环境布局，功能规划，楼宇设计，材料选用，设备选型，配套设施，管线布置，房屋租赁经营，施工质量，竣工验收。把好规划设计关，建设配套关，工程质量关和使用功能关。§4.物业管理的基本环节第一章物业管理概述（二）制定物业管理方案1.确定管理档次:根据物业类型功能,规划物业消费水平.档次必须与物业本身档次相匹配,体现消费水平2.确定服务标准:不同类型,功能和档次的物业,需提供物业服务项目和服务质量具有较大差别.标准不同.3.财务收支预算:依据标准进行费用分摊并进行控制.物业管理方案的核心是由物业管理的档次所决定的物业管理应达到的服务标准和收费标准.（三）选聘或组建物业管理企业1.2.3.4.企业内部机构的设置与拟定人员编制人员物业管理人员的选聘与培训培训规章制度的制定制度物业租售的代理租赁二.物业管理的前期准备阶段三.物业管理的启动阶段接管验收通过宣传，使客户了解和配合物业管理工作配合业主搬迁做好业主搬迁阶段的安全工作加强对业主装修管理产权备案和档案资料的建立123首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立4物业接管验收业主入住四.物业管理的日常运作阶段（一）日常综合服务与管理1.循章遵制，全面履行物业管理企业的职责2.加强队伍敬业教育，强化住户至上服务第一意识3.应急措施，特殊情况处置办法的制定贯彻4.巡回检查与定期检查相结合，积极主动提高管理服务水平，完善硬件（二）系统协调物管企业与业主，业主大会，业主委员会的相互协调系统外部环境条件与相关部门相互关系协调一.政府管理部