中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考.pptx

中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考;内容精要------三点思考

;;市场环境分析;;;;;;;外来人员置业所占比例不断提高；

境外人士，购房所占比例逐年下降；

本地居民购房比例稳步增长，是东莞市房地产市场主要的购房群体。;☆房地产开发持续火热

☆销售价格持续上扬

☆商品房供应膨胀，市场消化压力剧增

☆东莞各镇区的房地产发展供需两旺

☆东莞东部各镇区的房地产市场总体也呈现向上的势头;塘厦镇房地产交易十分活跃，近年来一直呈现租售两旺.;塘厦本地人

公务员

外资投资商

工厂、企业的高级管理人员

邻镇或深圳人;住宅租赁市场非常活跃：;整体开发量较小。

凤岗镇商品房开发时间较晚，开发总量不大。;总体开发水平低。

目前凤岗房地产的开发、规划、设计、营销、社区配套等都尚处在初级阶段。;外来客户支持

凤岗依靠其靠近深圳的优越性，吸引了许多外地购房者，使凤岗房地产市场呈现良好的上升趋势。

市场渐趋活跃

近年翡翠山湖、嘉辉豪庭等房地产项目的开发，使片区房地产市场渐趋活跃。;樟木头房地产概况;购房主力以香港人为主

樟木头有便利的交通，发展商更以此将楼盘主推香港市场，从而形成了以香港外销市场为主导的房地产市场。;房地产外销市场总量增加，市场份额下降

2003年以来，内销市场持续向好。整体外销市场虽然总量增加，但市场占有份额下降。;挖掘本地市场

从2004年下半年开始，樟木头内销市场迅速膨胀，发展商开始挖掘本地市场、而经济的发展也使内地人士的购买力不断增加。内销的比例从不到的一成的比例升至三成半左右。;清溪镇房地产概况;;;;地理位置：香芒西路

占地面积：57029平方米

发展商：东莞市三阳实业发展

物业类型：180套商铺（1-4层捆绑销售其中1-2层为商铺，3-4层为住宅）

主力户型：333.36-419.01㎡

交楼标准：简单装修

销售价格：3200元/㎡（1-4层捆绑销售)

1层:约6500元/㎡2层:约3000元/㎡

3-4层:约1600元/㎡

付款方式：一次性；银行按揭九五折。

管理费：1.2元/月.㎡;;清溪房地产市场总结;清溪房地产市场总结;清溪房地产市场??结;清溪房地产市场总结;清溪房地产市场总结;清溪房地产市场总结;中原认为：

此项目的商业部分是项目的难点及重点所在。

解决好了项目的招商工作将会对项目商业的销售带来极大的便利，从而使本项目的盈利目标能较好、快速实现。;东莞市商业概况;物业名称;☆业态多元化;☆东莞高端人群相对有限，而大型商业百货遍地开花，致使不少走高端路线的商业场所人气不旺，经营状况不理想。;;清溪商业分布;;☆大型零售百货与商业街铺的相互补充;☆经营业态以满足生活所需为主;消费时段性明显;☆本镇区的商业处于满足居民日常生活的较低层次，外来大型零售百货领导市场；;清溪镇的消费者大致分为三大类：;清溪投资者分析;☆投资外流现象明显

城区及周边经济重镇是他们的选择。根据周边镇区房地产项目，客户资料的调查分析得出此观点

☆关注商业投资项目，有“一铺富三代”的传统思想，尤其习惯于投资临街商铺。

在当地居民中存在牢固的“一铺富三代”的传统思想。拥有临街商铺的当地人士在经济发展的过程中也确实得到了极高的回报。;清溪投资型商业物业市场供量较小,相对于较大的投资市场,项目商业部分销售有较大的市场空间。;项目地块分析;;☆项目东边是菜田、美鲜娜园艺花木场和重河村委;☆道路：鹿鸣路、商业街

☆学校：清溪幼儿园（步行15分钟）、中心小学（步行18钟）

清溪中学（步行15分钟）、清溪第二中学（步行20分钟）

☆医院：清溪医院（步行15分钟）

☆银行：农行重河分行、建设银行清溪储蓄所、农业银行清溪

办事处、工行旺东储蓄所、农信镇西储蓄所。

☆商业：华润超市、富升百货、肯德基、麦当劳、真功夫、

商业街街铺(8分钟);商圈范围：;街铺:

经营服装为主，以餐饮、食品、饰品为辅。经营的档次高中、低档兼有。;

☆区位优势

项目位于泛传统成熟商业圈内。即可以享受到成熟商圈的便利，另一方面随着商圈的不段完善和发展，物业价值的提升速度很快。

☆规模优势

项目相对于同一商业圈内的物业具有规模上的优势。

☆设计规划优势

按照规划设计，本项目建成后将是清溪集休闲、娱乐、购物、餐饮为一体的大型综合商业城。