城中村改造案例与经验.pdfVIP

城中村改造案例与经验--第1页

城中村改造案例与经验

一、城中村及其特征

1、城中村的界定

城中村,又称都市村庄,是指已经纳入城市总体规划建设范围内,农业用

地很少或已经没有,居民职业结构与生存方式已经向城市转型,但建筑景观和

居民文化习俗仍缺乏城市社区内涵特征,建立在集体性质土地上的习惯上仍称

为“村”的居民聚落。城中村是以本地居民出租房屋获得经济来源、外地户籍居

民承租房屋获得临时住所、兼有内部服务型经济为主的城乡过渡型社区。

2、城中村的特征

城中村与周边城市地区相比,其特征主要有：

(1)土地特征。城中村土地属于集体所有制土地,基本以农村居民宅基地为

主、其他建设用地为辅,农用土地不断减少以至消失,成熟的城中村已经没有农

用土地。

(2)建筑特征。建筑物以村民家庭住宅楼为主,缺乏统一规划,建筑密度和

建筑容积率很高(部分位于闹市区的城中村极高),违章建筑和私搭乱建多,城

市基础配套设施缺乏,缺少必要的城市公共绿地、文化、体育、休闲设施等。

(3)人口特征。本地居民职业结构与生存方式亦城亦乡,人口职业构成复杂,

外来人口居多,本地居民和外来人口文化素质普遍不高,社会治安难度大,本

城中村改造案例与经验--第1页

城中村改造案例与经验--第2页

地居民和外来人口形成相互隔离的二元社会,相互之间为房东和房客关系。

(4)经济特征。城中村村民主要的经济来源是房屋出租收入、集体经济分红

以及小规模的商业、餐饮业,外来人口以居住为主,部分在本村从事经营,房屋

租赁及其衍生经济成为城中村主要经济模式。

3、城中村的分类

从不同的角度,城中村的类型有：

(1)根据与城市的距离和相交接的形态特征,城中村可以分为处于闹市区

中的城中村、处于城乡结合部的城中村和处于郊区的城中村三类；

(2)根据所处位置、发育程度和农用地的多寡等因素,城中村可以分为典型

城中村、转型中城中村和边缘城中村三类。

(3)根据具有的经济特征,城中村可以大致分为以居住为主型、以商贸餐饮

业为主型和集体经济工商业为主型三类。

二、城中村改造的案例

1、珠海市：政府决策，政策推动，市场运作

珠海市建成区共有26个城中旧村需要改造。总占地面积约300万平方米，

需动迁人口近20万，其中常住人口近5万，暂住人口近15万。珠海市城中旧村

改造实行了“政府决策，政策推动，市场运作”的方式，主要政策措施和做法是：

政府调控市区其他地段的房地产开发规模，为城中旧村改造腾出市场空间。珠海

市政府自1999年开始暂停新出让土地，计划3年内暂停批准市区新开工住宅项

目。对已出让土地进行清理，其中交齐土地使用权出让金50%的有计划逐宗收回

作为政府土地储备；已交齐土地使用权出让金的进行整合，同一地段的小地块必

须合并为大地块，并按照新修编的《珠海市城市总体规划》重新编制修建性详细

规划后方可进行开发。上述措施使珠海市市区自1999年以来基本未有房地产新

城中村改造案例与经验--第2页

城中村改造案例与经验--第3页

开工项目推出市场。同时，珠海市已全面停止机关、企事业单位自建住房，并允

许房改房上市，促进居民二次置业，增加了对商品房的有效需求。

在国家和省拆迁法规规定的范围内，制订有利于旧村居民的拆迁政策，旧村

居民是旧村改造中最大的受益者。拆迁政策包括：旧村居民所有合法房屋按建成

年份以1：1至1：1.2的面积比例进行补偿，旧村居民旧房变新房，且居住面积

普遍扩大；旧村居民无需支付额外的费用