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房企化债,境内债重组思路带来的启示.pdf

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房地产

房企境内债重组之路:从展期到削债

过去三年,多数出险房企持续推进债务重组,但重心主要聚焦在境外债务重组。出险房企

通过综合运用发行新债券、可转换债券、永续债、公司或下属物管公司股权抵债等方式,

给予债权人较大的灵活选择空间以匹配差异化需求,最终实现存量境外债务的整体展期和

削债。

图表1:已完成境外债重组的出险房企

房企境外债重组规模(亿美元)重组方式

融创中国102.37发行新债券+可转换债券+强制可转换债券+融创服务股权抵债

中国奥园61.00发行新债券+强制可转换债券+中国奥园股权抵债+永续债

富力地产49.43发行新债券

绿地控股31.60整体展期

中梁控股13.16发行新债券+可转换债券

资料来源:公司公告,华泰研究

但相对而言,过去出险房企境内债务重组方式较为单一,基本以部分或全部公开市场债券

的展期为主。而出险房企普遍对境内债选择展期的原因在于希望“以时间换空间”,期待地

产市场回暖后能够借助销售回款偿还展期的债务。但过去三年房地产市场延续调整趋势,

叠加出险房企自身销售表现仍弱于大盘,导致出险房企的境内债偿还依然面临不确定性的

风险。

近期我们关注到部分出险房企开始启动新的境内债重组方案,内容上开始从展期转向削债,

如果能够成功,将对后续出险房企的整体债务重组思路带来新的变化,我们本篇报告总结

了融创中国的境内债重组方案、华夏幸福的置换带方案的重整协议,可能有利于帮助市场

了解这些房企可能选择的化债路径。

图表2:已完成境内债重组的出险房企

房企境内债重组规模(亿元)重组方式

世茂股份44展期

世茂建设137展期

龙光集团224展期

融创中国160展期

富力地产135展期

中国奥园106展期

时代中国

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