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操千曲尔后晓声，观千剑尔后识器。——刘勰

产业园区运营模式、存在的问题及改进方法

（完整版）

产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在各地区的

管理模式和运营模式上具有很大的差别，其管理及开发是一个充满

智慧的过程。

2025年我国开始设立第一批经济技术开发区，之后产业园一直

作为中国经济的一种特殊的产业形态，成为各地区经济建设的重要

支柱。然而，产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在

各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别。

―、政府部门在对园区进行不同定位的同时，园区也会产生

五种不同的运营模式

第一种模式：政府运营模式。这里的政府运营模式与前面所说

的行政主导型园区有关联，但却是不同概念。政府运营模式往往在

行政主导型园区比较常见，园区由政府投资开发，园区为入驻的公

司提供一些税务代理、行政事务代理的服务，然后收取一些服务费

用，同时政府部门也会给园区一些招商代理费用和税费收取的优惠。

政府运营模式适合于一些规模小，管理简单的园区。对于一些大型

的园区，这样的运营模式无法保证园区的长期运营。广州天河软件

园就属于这类运营模式。

第二种模式：投资运营模式。投资运营模式是通过政府投资建

设园区，然后通过房租、固定资产等作为合作资产，孵化有发展潜

力的中小企业，在企业获得成长后引入夕陪B战略投资者或上市，

实现资产增值并收回投资。这是一种长期投资的理念，园区在中短

期很难有可见的回报，但是对于一个区域的经济发展具有很强的推

天将降大任于斯人也，必先苦其心志，劳其筋骨，饿其体肤，空乏其身，行拂乱其所为。——《孟子》

动作用，因为园区的发展是建立在企业投资成功的基础上的。浦东

软件园就属于这一模式。

第三种模式：服务运营模式。随着经济的发展，只是投资还是不

能满足很多企业的需要，很多企业对园区的服务环境提出了更多的要

求。在这个基础上出现了服务运营模式的园区。园区为入驻企业提供

人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务，为企业提供更佳的生存发

展环境。服务运营模式强化了园区与企业的合作，增加了园区的收入

渠道。杭州软件园就属于、亠

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这一类运吕模式。

第四种模式：土地盈利模式。随着近十年中国房地产市场的热起，

土地增值的盈利能力远远超过了很多行业的盈利水平。一些园区获得

了土地收储、初步开发、拍卖的功能，所以一些园区通过控制大面积

的土地，在进行初步开发后，短期内提升土地的价值，然后进行地产

开发或转让。这种模式更像一个有规划的地产开发商，获利能力非常

的强大，同时也为园区后期的开发奠定了雄厚的财力基础。这方面做

的比较好的是中关村软件园。

第五种模式是产业运营模式。一些重要的开发区其实承担了调节、

完善、强化区域产业链运营的作用，园区设立的目的就是要做一个产

业链，比如一些新能源产业园、创意产业园、物流产业园等，这些产

业园在投资初期就会进行招商引资，引入企业资本一起搭台，然而园

区也做好了与企业一起唱戏的准备。园区会对一些有实力的入驻企业

进行投资，甚至直接投资—个全资公司在园区内运营一个重要的产业

项目。这种运营模式的产业园往往要具备三种职能：行政职能、服务

职能和企业投资运营职能。对园区的管理能力和运营能力都提出了很

强的要求。例如重庆的两江国家开发区，规划多个产业一起运营，有

勿以恶小而为之，勿以善小而不为。——刘备

招商、有投资、有独资，运营复杂，然而一旦建成将在很大的区域内

形成压倒性的产业优势。