2025年论承租人的优先购买权民法论文（1）.pdfVIP

操千曲尔后晓声，观千剑尔后识器。——刘勰

论承租人的优先购买权民法论文（1）

[内容提要]本文是介绍承租人优先购买权的有关法律问题，承租人

的优先购买权是指在出租人出卖租赁物时，应当在出卖之前的合理期

限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。它是承租

人的一项具有物权性质的法定权利，具有对抗第三人的法律效力；承

租人只能在同等条件下优先行使购买权而不能以优于第三人的条件购

买租赁物，出租人与承租人就租赁物的买卖价格达不能协议时，出租

人不得再以低于或等于承租人所能接受的价格将租赁物出卖给第三人，

否则就侵害了承租人的合法权益，承租人可以向人民法院请求宣告出

租人与第三人买卖租赁物的合同无效，而且还可以直接请求人民法院

确认承租人与出租人之间形成的以同等条件为内容的买卖合同成立。

一、承租人优先购买权的法律性质承租人的优先购买权是指作为

承租人的公民、法人在租赁合同有效期内，在出租人出卖租赁物时，

依照法律的规定享有在同等条件下优先于其他购买人购买租赁物的权

利。承租人优先购买权的法律性质体现在以下几个方面：⒈承租人的

优先购买权是一种法定权利。

承租人的优先购买权必须由法律直接加以规定，即只能由法律加

以创设，而不能根据当事人之间的约定而产生。1983年12月国务院

发布的《城市私有房屋管理条例》第十一条规定：“房屋所有人出卖

出租房屋，须提前3个月通知承租人。

在同等条件下，承租人有优先购买权”。最高人民法院《关于贯

彻执行〈中华人民共和国民法通则民法通则〉若干问题的意见（试

行）》（以下简称《意见》）第118条规定：“出租人出卖出租房屋，

应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权”。

《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租

赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以

同等条件优先购买的权利。”这些规定都是承租人享有优先购买权的

法律依据。

由于承租人的优先购买权是一种法定权利，因而其具有对抗第三

老当益壮，宁移白首之心；穷且益坚，不坠青云之志。——唐·王勃

人的法律效力。⒉承租人的优先购买权是一种具有物权性质的请求权。

关于承租人的优先购买权是否具有物权性质，目前有两种不同看

法。一种观点认为，承租人的优先购买权本身不是直接对租赁物享有

权利，因而不具有物权性质，仅具有债权效力，即承租人仅具有请求

与出租人就租赁物订立买卖合同的请求权。

出租人出卖租赁物时，承租人依同等条件声明购买的，出租人有

承诺的义务。如果出租人不通知承租人而直接与第三人订立合同出卖

租赁物，承租人只能对出租人主张损害赔偿，而不能主张优先购买租

赁物。

另一种观点认为，承租人的优先购买权具有物权性质，属于物权

范畴。笔者认为，承租人的优先购买权应属一种具有物权性质的请求。

物权设定时必须公示，所谓公示原则，是指物权的各种变动必须

以一种可以公开向社会显示，并能取信于公众的外部表现方式予以展

示，方能生效的法律原则。首先，从近代世界各国的立法趋势来看，

主要有三种立法例：一是成立要件主义，又称有效要件主义、形式主

义。

德国等一些大陆法系国家采此立法模式。这种立法例把公示即登

记或交付作为物权变动的有效要件。

也就是说，只有当事人之间的物权变动意思表示，而无法定的公

示方法，其物权变动意思表示不仅不发生社会的公信力，且不具有物

权变动的