2025年房地产开发企业税务稽查预案(各税种).pdfVIP

为天地立心，为生民立命，为往圣继绝学，为万世开太平。——张载

房地产开发企业税务稽查预案

房地产开发周期长、环节多，涉及的税收问题也较多。隐匿收入、虚增本钱等问题，单纯的

就账论账难以查深查透，需要从外围入手，争论一个工程从获得土地到销售完成的全部环节，从开

发流程、资金流向、权属登记等各方面，运用建安本钱分析掌握、利润率掌握、实际投资

额与投资概算差额掌握、大额资金支付掌握等方法找准疑点，承受实地检查与询问调查相结合、

账内检查与外调相结合的方法，全面审核开发工程的收入和本钱费用支出的真实性和准确性。为

进步检查效率，增加税务稽查针对性，特制定本预案。

一、查前预备

〔一〕首先通过税收征管信息系统理解企业办理税务登记的基本状况，理解企业检查期限

内的申报纳税状况，查看稽查部门以前年度检查档案，把握以前年度税务检查状况。

〔二〕要求被查单位供给有关资料。对房地产开发企业，除调遣取企业账簿凭证外，还要

求其供给如下文件、证明材料和有关资料，以初步理解企业状况：

1、营业执照

2、税务登记证

3、企业章程

4、纳税申报表

5、以前年度检查报告表

6、减免税批准文件

7、发票存根、收据

8、合同：如征地合同、搬迁合同、根底设施合同、设计合同、勘察合同、建安合同、分

包合同、配套设施合同、销售合同等

9、自用房产的房产证

10、土地使用证

11、开发工程的国有土地使用权证

12、发改部门签发的工程批准方案书

13、建立用地规划容许证

14、建立工程规划容许证

15、建立工程开工容许证

16、建立规划平面图

17、工程预算及决算报告

18、销售平面图

19、商品房屋预售容许证

20、销售面积明细表

21、回迁安置房屋面积明细表及回迁安置具体施行方案

22、配套工程和物业治理具体施行方案

23、人员资料。

〔三〕整理核实有关资料，必要时可到发改、规划、土地、建立、住建等部门进展调查核

实，如到建立核实开发产品开工验收的建筑面积、到住建部门核实房屋产权移交手续。

〔四〕把握企业会计核算程序，尤其是获得售房预收款、预收账款提缴纳营业税、结转收入

本钱利润等环节的时点方法流程，开发间接费用的归集安排方法。可以通过查看企业资金

收支、税金费用计提等的会计分录，询问企业财务人员等方法，理解会计核算方法和流程。

〔五〕理顺对企业财务人员的询问内容：

操千曲尔后晓声，观千剑尔后识器。——刘勰

1、是否有下属非独立核算的建筑企业，

2、是否存在多种经营行为，

3、所查年度开发工程名称、地点、建筑面积及可售面积，

4、所查年度房屋销售状况

5、是否有联营开发房地产的状况

6、是否有房屋出租行为

7、是否有自建自用的房产

8、以房抵债、赠与等状况中国

9、基准房价

10房屋销售方式：如分销、包销、回购、还本等

二、分税种确定检查重点

〔一〕营业税方面

1、营业税计税收入的检查。主要

“预收账款〞、“主营业务收入〞、“其他业务收入〞、“其他应付款〞等往来账科目