房地产估价李婷76课件讲解.pptx

房地产估价主讲：李婷

1.1房地产的概念与特征1.2房地产的类型1.3房地产估价的概念与必要性1.4发展房地产估价的现实意义第一章绪论

工1.1.1房地产的概念1.1房地产的概念房地产的含义房地产的三种形式房地产与不动产物业的区别

房地产估价1.1.1房地产的概念1.房地产的含义通常指房产和地产的统称。关于房地产的含义，可以从狭义和广义两个方面来理解。房地产广义狭义

狭义的房地产是指土地及地上、地下的各种建筑物。广义的房地产是指作为财产的房地产和附着在其上面的各种权益以及其经营活动的总称。包括四个方面的涵义：（1）房地产是房产和地产的有机结合，房依地而建，地为房之载体，房地不可分离；（2）房地产是财产和财产权利的有机结合，如占有权、使用权、租赁权、抵押权等等；（3）房地产作为房产与地产的统一体，以地产为主，地产是核心；（4）房地产既有其财产属性，又有其商品、经营属性。广义狭义1.1.1房地产的概念

房地产是指土地、建筑物及其地上定着物，包括物质实体和依托物质实体的权益。《房地产估价规范》1.1.1房地产的概念

房地产的三种形式—土地、建筑物、房地1.1.1房地产的概念土地建筑物房地土地仅指土地部分。建筑物仅指建筑物部分，是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备(如给水排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等设备)等组成的整体物;包括房屋和构筑物两类。房地专指土地与建筑物的合成体。房地产可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体

①称谓领域不同②适用范围不同③概念外延不同物业一般多指一个单项的物业单位(如单项的房产、地产)或一个独立的房地产公司(也称“物业公司”);而“房地产”是指一个国家、地区、或城市所拥有的房产和地产。因此，从宏观角度来看，一般只用房地产而非物业。如房地产业不可以用“物业”代替，而“房地产体质改革”也不可以用“物业体质改革”代替。不动产是民法惯常使用的词汇；房地产则是经济法和行政法及商事实务中较常用的称谓；物业仅仅是房地产领域中单元性的房地产概念的别称。房地产概念的外衣是包括房地产的投资开发、建造、销售、售后管理等整个过程。物业有时也可以用来指某项具体的房地产，然而，它只是指房地产的交易、售后服务这一使用阶段或区域。所以，两者有宏观与微观之别，有全体与部分之差。房地产与不动产、物业的区别1.1.1房地产的概念

9本书对房地产的用词为了避免引起歧义，我们主要使用“房地产”、“房地”、“土地”和“建筑物”几个关键词，其含义分别下：

??1．“房地产”：可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体。

??2．“房地”：专指土地与建筑物的合成体，如说房地价格时，此价格既包含土地的价格，也包含地上建筑物的价格。

??3．“土地”：仅指土地部分，如说土地价格时，此价格不含地上建筑物的价格。??4．“建筑物”：仅指建筑物部分，如说建筑物价格时，此价格不含建筑物所占用的土地的价格。

1.1.2地产的概念这一定义包括以下几层含义：?土地是综合体。土地是自然的产物。土地是地球表面具有固定位置的空间客体。土地是地球表面的陆地部分。土地包括人类过去和现在的活动结果。1．定义土地指地球外壳的表面及其上下空间；或是定义为土地是地球陆地表面由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等要素组成的自然历史综合体，它包括人类过去和现在的种种活动结果。地产是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。

1.房地产实物的含义房地产中看得见、摸得着的部分，如土地形状、地形、地势、地质、土壤、平整程度等建筑物外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等。认识房地产实物，需要测绘、建筑、设备等专业知识。房地产实物是有形的实体、实体的质量、实体组合完成的功能。以一幢房屋为例，其有形的实体，如结构，是砖木的、砖混的、钢筋混凝土结构或者钢结构的；实体的质量，如优良工程，合格工程；组合完成的功能，如空间布局如何，户型如何。房地产是实物、权益和区位的结合体。补充

【真题】下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有（）。A.房屋实际用途B.土地开发程度C.房屋建筑结构D.房屋出租情况E.房屋维护状况及完损程度『正确答案』BCE『答案解析』本题考查的是房地产实物状况的描述。房屋实际用途属于房地产基本状况，土地开发程度、房屋建筑结构和房屋维护状况及完损程度属于房地产实物状况，房屋出租情况属于房地产权益状况补充

★房地产中无形的、不可触摸的部分，是依附在房地产实物上的权利义务。★房地产权益包括：①拥有的房地产权利。——拥有的是所有权还是使用权。②