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行业深度研究|房地产
城中村改造如箭在弦
从深圳等城市经验看城中村改造的方式与影响
核心结论
城中村改造的政策表态。2023年7月21日，国常会审议通过《关于在超大
特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。8月初，国开行会议提到积
极服务推动超大特大城市城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。8
月17日，央行指出加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融
支持力度。
城中村改造投资规模可达8400亿/年。我们根据2020年人口普查的自建房
数据对19个城市可能的城中村规模进行估算。19个城市自建房户数比例平
均为16.7%，按总户数测算19个城市总共有1416万户。参考13-17年的
棚改，5年累计货币化安置1000万户，PSL余额3.04万亿，按户均30万
的投入计算，1400万户总计投入4.2万亿，按5年投资周期，每年约改造
280万套，投资额8400亿。由于自建房的户均套数无法得到确切估计，我
们认为这个估算是相对保守的。
我们认为本轮城中村改造可能的模式为：1）货币化和房票安置的强资金支
持模式；2）弱资金投入的类统租模式。参考深圳城中村改造划分类型：综
合整治类城市更新、功能改变类城市更新、拆除重建类城市更新，从资金量
需求角度综合整治类较低，拆除重建类最高。我们曾对城中村改造的资金来
源进行情景分析，分别为强资金支持、中等资金支持、弱资金支持。通过对
深圳、杭州、东莞城中村改造案例进行分析，我们认为以货币化和房票安置
的强资金支持模式和弱资金投入的类统租模式或将成为主要方向，组合实施
概率较大，且城市能级越低，实施强资金支持模式的比例可能会越大。
房票安置可能性较大，五城已试点或执行。我们认为此次城中村改造的拆迁
安置有可能不同于此前的棚改货币化安置，以房票结合一些优惠补偿和购房
资格减免的组合方式可能性更大。房票安置更有利于新房去库存但接受度较
货币和物业补偿低，推进难度可能更大，可能只能用于部分非核心地段的城
中村项目。已有5个城市发布试点或已在执行房票安置政策，分别是郑州、
南京、合肥、青岛、哈尔滨，其中以郑州和南京方案最为详细。
投资建议：我们判断城中村改造后续将以拆除重建和统租方式结合进行，我
们认为三类公司会明显受益：1）具备低资金成本和城中村改造和持有物业
运营经验的全国型央国企：建议关注华润置地。2）具备地方资源的地方国
企：建议重点关注越秀地产、深圳控股、天健集团、天地源、合肥城建。3）
具有租赁公寓类资产运营能力的公司：推荐贝壳，建议关注我爱我家。
风险提示：政策推进低于预期；地方财政资金有限导致项目无法推进；拆迁
进度低于预期。
1|请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明
|2023年09月22日
索引
内容目录
一、城中村改造的内容和政策表态4
二、城中村改造投资规模5
三、城中村改造方式7
3.1超大城市城中村改造：以深圳为例8
3.1.1以政府为主导的统租模式：深圳水围村10
3.1.2拆除重建类：深圳白石洲、岗厦河园、南山大冲、蔡屋围、南光村11
3.2特大城市城中村改造：以杭州、东莞为例12
3.2.1未来社区创新模式：杭州瓜山社区12
3.2.2拆除重建类：东莞水涧头村、火炼树社区、碧湖片区13
四
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