房地产估价计算假设开发法计算过程实操17课件讲解.pptx

主讲人：刘春胜

房地产估价计算

假设开发法计算过程、实操

目录/Contents

测算公式及过程

实操案例

假设开发法概述

估价操作步骤

假设开发法概述

/01

假设开发法概述

4

假设开发法的概念

预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

理论依据是预期原理。

估价操作步骤

/01

假设开发法估价操作步骤

6

1、选估价方法~动/静态分析法

2、选估价前提~自行开、自愿转让开、被迫转让开

3、选择最佳的开发利用方式

4、估计后续开发经营期

5、预测开发完成后的价值

6、预测后续开发的必要支出开发成本、管理费用、投资利息、销售税费

7、设定折现率或算后续开发利息和利润

测算公式及过程

/02

假设开发法的计算公式

8

一、计算公式

成本法公式：

假设开发法公式：

假设开发法的计算公式

9

改造完成后的价值：

一、最基本的公式

假设开发法的计算公式

10

一、最基本的公式

待开发不动产的价值=开发完成后的价值－后续开发的必要支出及应得利润

把握两点：

一是把握待开发不动产在投资开发前后的状况；

二是把握投资开发后的不动产经营方式。

假设开发法的计算公式

11

开发后经营方式细化的公式

1、适用开发后出售的公式

2、适用于开发后出租、直接经营的公式

假设开发法的计算公式

12

一、开发经营期

开发经营期的起点是取得估价对象（待开发不动产）的时间，即估价时点，终点是将开发完成后的不动产全部租售完毕的时间。

假设开发法的计算公式

13

二、开发完成后的不动产价值

1.出售的不动产：通常采用比较法（考虑不动产价格的未来变动）

2.出租、经营的不动产：先预测收益，再用收益法转化为价值

1.开发成本、管理费用采用比较法

2.销售税费通常是按照开发完成后不动产价值的一定比率来估算

三、开发成本、管理费用、销售税费

假设开发法的计算公式

14

四、投资利息

六个方面

1.应计息的项目；

2.计息期的长短；

3.计息的方式；

4.利率的大小；

5.计息周期；

6.名义利率与实际利率

在复利计息情况下，当利率的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率与实际利率。

i——实际利率；

r——名义利率；

m——一年计息次数

假设开发法的计算公式

15

五、开发利润

以一定基数乘以同一市场上类似不动产开发项目所要求的相应平均利润率

七、折现率

六、负担的税费

按待开发不动产价值的一定比率估算

等同于同一市场上类似不动产开发项目所要求的平均收益率

假设开发法的计算公式

16

例题：

某成片荒地面积为2km2，宜开发成“五通一平”的熟地分块转让；可转让率60%；附近与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/m2；建设期3年；该荒地开发的建设成本及管理费用、销售费用为2.5亿元/km2；贷款年利率为8%；土地开发的年平均投资利润率为10%；当地土地转让中卖方需缴纳营业税、买方要缴契税，分别为转让价的6%和4%。

用假设开发法中静态方法算该成片荒地的总价和单价。

估价时点为购买该成片荒地之日，假设为现在，并设该成片荒地的总价为V，则：

假设开发法的计算公式

17

解：

假设开发法的计算公式

18

(1)开发完成后的熟地总价值＝800×2000000×60%＝9.6（亿元）

(2)该成片荒地取得税费总额＝V×4%＝0.04V（亿元）

(3)建设成本及管理费用、销售费用总额＝2.5×2＝5（亿元）

(4）投资利息总额＝（V＋0.04V）×［（1＋8%）3－1］＋5×［（1＋8%）1.5－1］＝0.27V＋0.612（亿元）

解：

假设开发法的计算公式

19

（5）转让开发完成后的熟地的税费总额（销售税费）＝9.6×6%＝0.576（亿元）

（6）开发利润总额＝（V＋V×4%）×10%×3＋5×10%×1.5＝0.312V＋0.75（亿元）

（7）V＝9.6－0.04V－5－（0.27V＋0.612）－0.576－（0.312V＋0.75）V＝1.641（亿元）

故：该成片荒地总价＝1.641（亿元）该成片荒地单价＝82.05（元/m2）

解：

Thanks!