房地产项目价格的构成与影响因素房地产项目营销推广71课件讲解.pptx

房地产项目价格的构成与影响因素房地产项目营销推广

目录房地产项目价格的构成1房地产项目价格的影响因素2

1、房地产项目价格的构成

序号组成具体说明1土地取得成本它是获得开发土地所需的各种费用和税金的总和，包括以下三种情况：(1)通过征收农地取得建设用地使用权。成本包括征地费用、土地使用权出让金及相关的税费等(2)通过拆迁房屋取得建设用地使用权。成本包括房屋拆迁补偿费、安置补助费、土地使用权出让金以及相关的税费(3)通过土地出让或转让获得建设用地使用权。成本包括土地的购买价格和购买者应在购买时支付的税款，例如交易费，契税等。2开发建设成本(1)勒察设计和前期工程费用。包括项目建议书，可行性研究投资分析，初步规划，规划设计，水文地质勘查，“三通一平”，工地施工围墙等费用项目(2)建筑安装工程费用。指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等(3)基础设施建设费用。指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内，与建筑物同步配套建设的各种管道和道路项目，包括道路，供水，排水，煤气供应，电力供应，暖气，通讯及其他设施(4)公共配套设施建设费用。指居住小区内按政府批准的项目规划，要求建设不能有偿转让的各种非营利性的公共配套设施的建设费用，包括派出所、托儿所、幼儿园、居委会、公共厕所等(5)建设单位管理费用。指房地产开发企业的管理部门从立项、筹建、施工、竣工验收及缴费使用等全过程中的各项费用，包括管理人员工资、办公费、职工福利费、差旅费、折旧费、劳动保险费、审计费、绿化费等(6)开发过程中的税费。指房地产项目在开发期间所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府有关部门征收的费用，包括营业税、企业所得税、土地增值税等3财务成本指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，这里的财务费用包括所有投资利息、金融机构贷款的代理费、手续费及其他费用4销售费用指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项销售费用、销售税金及附加，以及其他销售税费等5开发利润开发建设项目的预期利润房地产项目价格的构成

2、房地产项目价格的影响因素产品类型地理位置开发商品牌项目建筑装潢

序号构成因素具体说明1地理位置靠近市中心，环境良好，交通便利，位置适宜，产品价格高；如果在郊区，环境不好，交通不便，产品价格自然较低2项目产品种类由于产品种类的不同，涉及的土地成本也不同（别墅使用的土地多于公寓），建筑成本也不同（钢筋混凝土结构的高层住宅的建筑成本比砖混结构多层住宅高），功能不同配置不同，导致价格差异。3工程进度工程刚刚处在打桩阶段，价格自然便宜;工程已接近收尾，价格自然高一些4项目规划配套社区规划良好，绿化良好，环境良好，并提供专门的休闲娱乐设施，价格高；社区规划随意，质量差，连水，电，煤等基本生活设施也不能令人满意，价格自然较低5平面设计平面设计灵活，经济实惠，符合生活时尚，价格就高；平面设计呆板，浪费不适用，功能结构落伍陈旧，价格则低6得房率得房率高，实际使用面积多，价格就高；得房率低，实际使用面积少，价格就低7开发商品牌开发商资金雄厚，社会信誉好，以往产品各项承诺有保证，价格就高；小开发商资金缺乏，施工进度和建筑品质难于保证，价格就低8付款方式按揭的付款方式一般在价格上没有折扣或很少折扣；一次性付款，往往有很大的折扣。习惯上，不同的付款方式对应着不同的价格折扣9项目建筑装潢装修的比未装修的贵，装修精美的装修比普通的贵。一些房屋定价只是将装修价格与产品价格分开，并根据不同的附加价格设置不同的装修水平10企划服务服务上乘，房屋价格就有上升的可能。产品服务简单到让人们怀疑产品的品质，房屋价格就会下降（1）构成不同地块楼盘之间差异的因素

对于高层住宅楼来说，朝南的单位更昂贵，其次是东南和西南的单位，而朝北的单位最便宜。如果所有大厅和卧室都朝南，那是最昂贵的；如果所有大厅和卧室都朝北，那是最便宜的。1、朝向差异对于六层的多层房屋，第三和第四层是最昂贵的，第二和第五层是最便宜的。对于高层住宅，它通常是从低级到高级逐渐变得更昂贵，但是顶层更便宜2、楼层差异对公寓而言三面临空，并且三面采光的房屋最贵，两面临空两面采光的房屋次之。对别墅而言，四面临空的独栋别墅最贵，三面临空的双拼别墅次之，两面临空的连体别墅最便宜3、边间差异面向公园或面向市区雄伟建筑的视野开阔，视野开阔的单元更昂贵；视野狭窄且被许多建筑物遮挡的单元更便宜4、景观差异由面积的大小引起的价格差异系数的差异与总价格的比例有关。当房地产的总价格范围波动很小，但是由于市场需求，当需要扩大总价格差距时，将针对不同的面积单位确定不同的价格差系数以实现锁定不同客户的总价格需求。5、面积差异（2）构成同一楼盘不同单元之间差异的因素

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