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海韵明珠策划案

目录

前言

市场篇

一、本案面临的市场特征

二、消费者的调查

三、本案及周边市场情况的调查

四、价格的调查

产品篇

一、产品定位

二、产品优劣势分析

三、对产品的建议

四、产品的指标建议

五、销售篇

一、总体销售策略

二、销售价格策略

三、付款方式策略

四、销售预测

五、销售造势

六、销售准备工作

广告篇

一、推广时机建议

二、推广总体策略

三、总体形象定位

四、包装重点

五、广告总体预算

六、媒体建议

七、立体化市场推广建议

环境篇

市场篇

房地产业是一个风险与机会并存的行业，专业的开发商能从众多的市场现象中分析找出消费者的真正需求，

并予以满足，从而抓住机会，获得成功。因此，市场是根本，是我们正确决策的依据。

一、项目概况及策划建设目标

1、位置与环境

（1）项目位置：坐落于鲅鱼圈唯一商业核心区域，地理位置极佳。

（2）交通：便利.畅通

（3）环境：闹中取静、鹤立鸡群

(4）教育：

(5）

(6）2?.?楼盘定位：

(7）在鲅鱼圈商业核心区域建成一个环境幽静，规模和档次较高，园林绿化首屈一指的高档次.高品质的多

层及小高层电梯组式住宅群。

(8）功能定位：自住及投资

(9）客户定位：

1、鲅鱼圈核心商业区域内的本地及外地经商者

2、对老区有感情的本地居民

3、具有投资需求的客户

4.楼盘概况：

（1）.主体建筑为多层及小高层电梯公寓。总建筑面积43000平方米，层数6-12层结构上采用框架剪刀

墙结构。

（2）.主打户型：面积40平方米（%），80平方米（%），100平方米（%）（3）绿化率.?容积率.?

建设密度

二、?市场机会点分析

（一）?鲅鱼圈住宅市场背景分析

2010年4月6日，国家发改委批复“沈阳经济区”为国家新型工业化综合配套改革试验区。至此，“沈

阳经济区”成为继上海浦东、天津滨海新区之后，国务院批准设立的第八个国家综合配套改革试验区，

鲅鱼圈成为两大国家级战略唯一叠加区域。另一项国家战略即国务院于2009年7月1日正式批复的《辽

宁沿海经济带发展规划》，即“五点一线”的发展战略。鲅鱼圈正在迎来双重的发展机遇。之于“沈

阳经济区”，鲅鱼圈是环渤海城市群唯一的海洋门户，目前正在承载着沈阳经济区80%的海运量，是

沈阳经济构成的重要组成部分。同时，作为“五点一线”的关键环节，

随着鲅鱼圈正的全面扩容与升级，国内省内大量一线开发商纷纷涌入，鲅鱼圈的的房地产市场竞争

空前激烈：但通过观察我们发现鲅鱼圈房地产开发存在着这样一个特点：一方面是新区商品房总体开发量

巨大，但由于配套设施等原因造成积压情况严重，即使销售也多为外地人作为长期投资为目的购买；另一

方面是老区尤其是核心区域商品房有效供应相对不足，而随着近两年房地产价格的快速上涨，本地消费者

买不到或买不起所需的房子。在这种市场条件下，我们只有切实的从市场的需求出发，从消费者的需求出

发，找出市场机会点、空白点，进行差异化营销，才能在竞争中取胜。

3、差异化营销成为占领市场的有效办法

房地产营销之根本，就是要找出市场的空白点、机会点，为项目树立鲜明的风格特色，与其它项目形成区

隔，从而减少竞争，占领市场。人无我有，而“我有”若为市场所需，“我”就占领了市场。因此，虽然

市场竞争如此的激烈，但仍有少数的楼盘在消费者中引起了轰动，一面市就被一抢而空，甚至被炒高数倍

的价格发售。比如：“?万隆广场”等，万隆看准了核心商区市场上没有大型的综合体及商业项目，同时在

该区域又大量存在有这种需求的消费者，市场出现了供需不平衡的空白点，进而去开发满足这种需求的项

目，再配以各自不同的风格进行营销，最终赢得了市场。

2、?挖掘项目潜力，实现等值营销，将成为我们营销的主体思路

我们与万隆处在同一区位、不同档及用途，因为挖掘潜力的程度不同，其最终结果也会大不相同。万隆的

房子其本身地理位置价值并不比我们好多少，但由于开发商对其潜在商业价值进行了大力的挖掘，使其最

终实现了市场价值的最大化，这说明，只有挖掘出项目的潜在价值并使其兑现的营销才是成功的营销。随

着越来越多的开发商认识到等值营销的重要性，未来，等值营销将成为房产营销总趋势。

3、?本案面临的市场特征

1、?总体量偏小，户型多，定位不明确

400户的总量，具有从40-180平方米超过10个以上的户型，表面上是要满足客户多样化的需求，但同

时也造成了定位不准确，销售