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房地产开发行业深度报告

房地产开发2023年中报综述：盈利融资续

探底，销售投资渐恢复

增持（维持）

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关键词：#行业整合

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投资要点

◼重点房企营收略有改善，利润率、ROE寻底。2023H1，25家重点房企

营业收入15115.5亿元，同比增长2.0%，营收实现正增长的公司有12

家；毛利润1745.8亿元，同比下降29.6%；归母净利润-78.2亿元，同

比下降114.2%，毛利润、归母净利润正增长的公司分别有6、11家。

毛利率、净利率、ROE分别为11.6%、-0.5%、-0.4%，同比分别下降

5.17、4.24、2.88个百分点。

◼重点房企销售量跌价涨，经营现金流显著改善。2023H1，25家重点房

企全口径销售合同金额21575.3亿元，同比增长2.9%；销售面积

12618.2万平方米，同比降低9.6%；销售单价17098.6元/平方米，同

比增长13.8%。25家重点房企平均销售额863.0亿元，销售额千亿以

上的7家。经营现金流大幅改善至2068.7亿元，较去年同期增长

1349.0%。

◼重点房企拿地金额、拿地强度整体稳中有升。一线城市拿地集中度同比

增长。2023H1，25家重点房企拿地金额3547.4亿元，同比增长4.4%；

拿地楼面均价16144.6元/平方米，同比增长1.4%；拿地强度16.4%，

同比增长0.2个百分点，整体较平稳。25家重点房企平均拿地金额141.9

亿元，6家房企未拿地，均为民营房企。央国企拿地态度相对积极，拿

地金额正增长；民营房企维持保守拿地策略，拿地金额负增长。25家重

点房企在一线城市拿地金额同比增长19.9%，土地储备货值向一线城市

集中。

◼重点房企债券融资规模下降，央国企与民营房企负债结构分化加剧，三

道红线各档房企数量较稳定。2023H1，重点房企发行境内债993.6亿

元，同比下降23.5%；境内债余额858.7亿元，同比下降24.8%；平均

票面利率3.2%，同比增加0.11个百分点。央国企、混合所有制呈现短

债降低、长债增加趋势，民营房企则短债增加、长债下降。25家重点房

企绿档企业数量占比52%。绿档、黄档、橙档、红档数量分别为13、

5、3、4家，较去年同期，黄档企业减少1家，为碧桂园，转为橙档企

业。

◼总结与投资建议：1）央国企营收、销售、融资优势进一步扩大；2）聚

焦、深耕核心城市是当前房企发展重中之重；3）逆势布局，维持积极

拿地态度的房企，成长性更高。推荐：保利发展、招商蛇口、滨江集团、

华发股份、金地集团、越秀地产，建议关注中国海外发展。

◼风险提示：行业下行压力超预期；疫情反复、发展超预期；调控政策放

松不及预期、收紧超预期。

请务必阅读正文之后的免责声明部分

内容目录

1.25家重点房企增收不增利，净利率大幅走低4

1.1.营收小幅增长，毛利润、归母净利润大幅收缩4

1.2.毛利率、净利率、ROE下探寻底6

1.3.受民营房企拖累，资产减值损失进一步扩大7

1.4.期间费用率同比下降，管理费用率逐年降低7

2.25家重点房企销售量跌