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内容目录
一、政策复盘与展望：9月底政策终于准确扩围，2025规模、力度和执行有待进一步加码5
问题1：尽管二手房交易量表现较好，新房交易量能仍然偏弱且持续性不足7
问题2：新房库存仍高，且多数位于较难去化的郊区10
问题3：房地产主要风险防范与化解（流动性问题、住房交付问题）12
二、房地产基本面复盘：新房受供应结构制约复苏欠缺力度，拿地进一步萎缩20
2.1供应缩量制约新房销售复苏，二手房持续分流新房20
2.1.1新房供给缩量，销售延续下滑态势20
2.1.2新房缩圈，聚焦核心城市22
2.1.3二手房持续分流新房，预计全年成交量同比小幅正增24
2.2土地供需继续大幅缩量，预计将对明年供货和销售形成制约27
2.3库存规模仍维持高位，去化周期新政后小幅下跌但仍在近14年新高30
三、企业篇：有竞争实力的企业已经出炉，销售拿地资产依然是胜负手34
3.1供给侧出清近尾声，头部销售排位已基本稳定34
3.2政策转向后地产股与大盘重回同频36
3.3优质头部房企P/S角度或被低估41
3.4受制于销售回落，多数企业拿地端也面临压力43
3.5销售和拿地是企业抵抗逆周期的关键45
3.6出险潮后行业整体杠杆不降反升46
3.7亏损加剧，仍面临资产减值及以价换量压力48
3.8部分企业已失去PE作为估值参考的有效性50
四、统计局指标预测：销售、开竣工、投资继续承压54
4.1销售预测：中性预期2025年住宅销售金额同比-5.8%，销售面积同比-4.7%54
4.2预计2025年新开工-15%，竣工-12%，施工-13.7%57
4.3预计2025年房地产开发投资额-11.8%，形成负贡献60
投资建议63
风险提示64
图表目录
图表1：2021年至今主要地产政策内容汇总（截至2024.12.17）5
图表2：本轮政策宽松周期与2014年宽松周期时间线对比6
图表3：5年期以上LPR及全国新发个人房贷利率7
图表4：一线城市现行限购限贷政策一览（截至2024.12.17）8
图表5：全国棚户区改造开工量9
图表6：全国棚户区改造基本建成量9
图表7：中央及地方用于棚户区改造的公共财政支出金额9
图表8：央行保障性住房再贷款支持收储落地情况10
图表9：商业银行收储贷款要求回报率测算（左图为517政策框架下测算，右图为924政策框架下测算）11
图表10：支持收回土地系列政策12
图表11：2024年中央重要会议多次提及重点领域风险防范与化解12
图表12：房地产开发资金规模及同比13
图表13：房地产开发资金各项来源占比（%）13
图表14：房地产开发资金主要分项同比13
图表15：2024年银行房地产贷款相关政策14
图表16：房地产开发贷款余额及同比14
图表17：个人住房贷款余额及同比14
图表18：房企债券融资相关政策15
图表19：国央企与民企债券发行数量（截至2024.11.30）16
图表20：国央企与民企债券发行金额规模（截至2024.11.30）16
图表21：
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