2025年土地管理知识入门篇.pdfVIP

长风破浪会有时，直挂云帆济沧海。——李白

土地管理知识入门篇

一、学习方法

土地管理内容很多，有很多政策文件和实务做法，入门不容易。

很多人觉得好像老虎吃天，无从下口。本人从事土地管理相关领域近

二十年，轮换过执法监察，规划，矿业权等领域，不敢说有全面的了

解。确实每个领域都有很多专业知识和政策文件，还有空白冲突的地

方需要靠经验总结。近来从事自然资源（不动产）确权登记，算是所

有土地管理业务的末端，写了30多篇梳理了近百个问题，粗窥门径。

但今次机构改革，规划、自然资源调查确权登记、所有者权益行使等

处室每年又有很多新的文件和改革，不可能全面，讲一下学习方法和

框架吧，供土地管理的新鲜人有个大体认识和进阶途径。

新接触一门知识，方法很重要。方法对了，事半功倍。方法不对，

事倍功半。读书有很多种方法，陶渊明但求会意，诸葛亮独观大略，

朱熹熟读深思，苏东坡先通读，再诵读，融汇贯通后运用。当年学民

法的时候老师有个说法，先看一本简约的民法概述打好基础，对法律

体系有个了解，再带着问题精研物权法、债权法等相关的部门法。笔

者认为，要像学法律一样学土地管理。首先要对土地管理的各个链条

有初步的了解掌握，再根据自己从事的行业或者问题有针对性对这方

面的知识进行深入学习和钻研。

从大的方面掌握土地管理知识，了解有哪些内容，懂得分类，一

个问题或者文件出来你知道属于哪一类或哪个处。按照自然资源主管

部门内设处室的职能分类知识比较容易理解也好掌握。

二、土地管理知识框架

土地管理总的来说，可以分为土地调查，空间规划，农用地转用

征收，土地供应，土地利用管理(还有所有者权益管理，但之前是在一

起，目前分工还没明确好，可以放一起说)，补充耕地，土地登记。

举个例子比较明白，假设有一块地要开发为房地产做住宅，从土

地管理或者自然资源管理的角度来说，先对全部土地的用途等状况进

以家为家，以乡为乡，以国为国，以天下为天下。——《管子》

行土地现状调查，具体了解耕地，建设用地等各类土地总体情况，确

定具体的用地指标，比如全国耕地要高于18亿亩的底线(18亿亩数字

怎么来的以后再说)，这是全国人民的口粮田，规划期内未来每年需要

控制多少耕地转为建设用地，这是新增用地指标和农用地转用指标设

置，再加上城乡发展的要求确定每个城市具体的用地和建设规划，现

在叫空间规划。空间规划将土地规划为不同用途(农用地，建设用地等)，

比如大类是建设用途，中类和小类还可以划为商业，交通，住宅用地

等等。

规划制定好后，如果原先调查的地类是农用地(耕地林地等等)，空

间规划设定的地类是建设用地，就可以申请将该地块用途转为建设用

地，就需要到原规划批准部门(国务院，省，市级政府)申请农用地转用。

如果现状和规划用途都是建设用地，可以直接建设，无需农转用审批。

在今年新《土地管理法》前，农村只有三种情况用地可以使用集体土

地(宅基地，乡镇企业，公益事业公共设施)，其他项目都需要使用国有

土地。

我国城市土地属于国有，其他都是集体土地，建房子工厂一般都

要占用集体土地，那就要把集体土地征收为国有。这个征收决定是国

家机器强制力的体现，是不可诉的，因此有目的和权限上限制，必须

是为了公共利益(以前没有界定，什么项目都可征收，新《土地管理法》

规定了几种具体的情形，但是否包含住房用地有待观察)，必须是国务

院和省级政府方可实施。和农用地转用不同，征收权