【房地产上半年报】2024年上半年深圳房地产市场回顾与展望-.pdf

2024年第二季度共录得三个甲级写字楼共18.3万平方米的新增供应交付，分布在后海，笋岗和水贝片

区。上半年共录得9个项目共计52.3万平方米新增供应入市，区位分散，新增供应量同比虽下降13.5%

但总量依然可观。

需求方面，受经济复苏较慢导致的企业扩张谨慎情绪持续影响下，整体市场需求修复进程缓慢。二季度

共录得12.8万平方米的吸纳量，保持一定的活跃度但同比及环比均有所下降，分别下降9.9%和

14.5%。而2024年上半年优质写字楼市场净吸纳量共计27.7万平方米，虽然同比录得16.3%的增长，

但对比疫情前仍有差距。

需求结构方面，科技新赛道产业发展助推科技板块重返需求榜首，金融需求则保持稳定。二季度科技需

求占比环比提升4.7个百分点至30.7%，主要分布在前海和高新园，主要贡献自以人工智能、云计算及

应用、智能设备为主的软件系统开发及头部企业引领的跨境电商，金融业以17.4%的占比位列需求第二

位。2024年上半年科技板块同样为第一大需求，占比为28.5%，录得了数宗上万平方米的超大型租赁

成交。金融排名需求第二位，占比为17.6%，传统金融和其他金融服务各占半壁江山，其中传统金融细

分主要聚焦于保险、基金和证劵细分板块，而其他金融服务6成以上来自投资理财类企业。专业服务为

第三大需求，主要来自法律和咨询行业，其中咨询以企业管理类为主导。

搬迁需求依然主导市场且同比变化不大，部分为降本型搬迁带动。上半年64.0%的需求为搬迁类型，且

低租金带来的窗口期效应下，升级搬迁需求同比提升较为明显，同比上升17.4个百分点至62.2%，以从

老旧乙级写字楼搬迁至甲级写字楼行为为多见。从企业来源来看，本地企业依然是需求主力，贡献6成

以上的需求，但外资企业扩张谨慎情绪延续，导致其需求同比下降高达10.5个百分点。

从需求成交的区域分布来看，科技企业扩张提速以及新增供应助推双重作用下，前海和高新园成为全市

前两大需求片区，贡献全市一半的净吸纳量。

持续的以价换量导致二季度租金继续走低，全市平均租金环比下跌0.8%至每月每平方米171.1元，但降

幅有所收窄。2024上半年来看，跌幅同比走扩，多片区多项目均有录得租金下降。与此同时，业主的

租赁条款更为灵活，会根据租户情况采取包括但不限于装补、延长免租期、租期内不递增、配套设施的

优惠使用等措施。

二季度未录得新增供应入市，上半年仅有一个8万平方米的新增供应交付，新增供应更多集中在下半

年。

二季度多个购物中心的空置率进一步改善，包括优质购物中心以及之前空置率较高的购物中心。上半年

空置率逐季改善，半年度改善0.5个百分点至4.6%。

需求细分业态表现主要体现在以下几个方面：首先，餐饮类需求热度持续走高但内部品牌迭代有所不

同。上半年餐饮需求占比超4成，同比提升4个百分点。特色餐饮比重不断加大，单品创新加快，除了

传统的椰子鸡和酸菜鱼以外，新加入啫啫煲。中餐需求较为稳定，以潮汕菜和客家菜新开为主。茶饮和

简餐的需求同比变化不大。但受制于经济放缓导致商务宴请的减少，高端餐饮及大餐饮经营表现不佳。

其次，服饰和珠宝类需求相对稳定，分别占比16.0%和9.0%，与去年同期相差无几。服饰品牌的扩张

更多来自核心区域优质购物中心主动的租户调整。一类为提升购物中心竞争差异度的国外首入品牌，一

类为快速扩张的连锁品牌。法国服装品牌AmericanVintage与日本优衣库姐妹品牌GU分别在万象天

地和领展中心城开出了深圳首店。与此同时，国内一线品牌波司登和太平鸟亦在季内录得了多店齐开。

此外，汽车品牌在购物中心的拓店积极性明显下降，同比下降1.5个百分点，仅录得5家店铺新开。值得

一提的是悦己经济带动美容健身类品牌活跃扩张，类型涵盖按摩、美容、美护发、美睫、采耳和健身，

如丝域养发、洗脸猫等，此外香港健身品牌24/7fitness也于年初进入深圳市场。

租金方面，消费回暖更多带动的是餐饮和体验类业态，而零售业态表现疲弱导致首层平均租金二季度继

续环比下跌0.3%至每天每平方米19.1元。2024上半年下降了0.4%，下降幅度同比变化不大。聚焦项

目层面，租金分化持续，位于核心区知名运营商的高品质项目的租金稳步增长，而空置率较高的老旧项

目以及部分租户组合不理想的项目因经营业绩不佳而不断调低其租金报价，此类项目也多位于核心区，

并由此导致核心区的平均租金整体走低。

深圳

2024年第二季度，深圳优质仓储市场整体平稳运行，空置率停留在0.8%的低位，环比无变化。2024

年上半年没有录得新增供应入市，由于部分存量项目转型为产业办公而退