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最高院两司法解释讲座;《法国民法典》的起草者波塔利斯曾经指出:“法律一旦成文就会以它被写成的样子存在下去。人却相反,他们永不停歇,他们总是在行动。这种不断的运动带来的后果因环境不同而不同,随时都会产生一些错综复杂的新情况、新事件和新结果。”成文的法律向来是人们生活的规那么,也是法官裁判的依据,但生活在社会关系中的人群面临的社会事务却总是千变万化,因此,既有的法律条文,只有和人们的社会生活实践紧密结合,才能彰显法律的可行性与生命力。不断变化的人类生活,也让法律的不断更新解读成为必需。;主要内容:
一、司法解释出台的背景、指导原那么、效力
二、如何解读“业主”不同定义的法律标准
三、“业主”身份界定的两大途径
四、如何界定专有局部和推定共有局部
五、车位——特定专有局部与一般专有局部的区别
六、业权份额计算的三种不同表述
七、业主人数计算的争议与最后定论
八、业主享有的五大知情权;
九、业主大会重大事项增添的新内容
十、为什么要审理撤销权及撤销权的相关规定
十一、物业效劳合同法律关系的必威体育精装版解释
十二、物业效劳企业应尽义务的必威体育精装版规定
十三、为什么要强调对业主〔人〕的管理
十四、损害他人合法权益的九种行为
十五、关于非权利人利用共用局部的问题
十六、破解欠费纠纷的两大顽症;;一、两部司法解释出台
〔一〕背景
随着我国住房制度改革不断深入,特别是物权法自2007年10月1日施行以来,民众利用该法维权的热情高涨,致使出现大量与物权有关的新类型案件。涉及建筑物区分所有权和物业效劳的纠纷案件数量不断增加。但由于《物权法》规定太原那么,法院审判经常缺乏明确的法律依据,而且由于各地法院在审判实践中理解不一致,经常导致同一类型的案件在不同地区审判结果不同。〔深圳中院在之前也遇到了同样的问题〕。
2007年初,两《司法解释》正式立项。此间,最高人民法院进行了广泛的调研、分析与论证,屡次征求了有关部门和社会各界的意见。最高法院屡次召开座谈会,全国人大常委会法工委、住房和城乡建设部、中华全国律师协会、中国物业管理协会等部门提出了许多富有建设性的意见和建议。
;〔二〕指导原那么;《中华人民共和国立法法》第84条规定:“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规那么不溯及既往,但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外”。
是否可以溯及解释生效之前的行为?
?司法解释并不是法律本身,而是对法律的一种解释,那么就是意味着法律条文本身的真实含义原本如此,司法解释只是明确了而已。既然法律的原本含义就如此,司法解释的效力就可以溯及解释生效之前的行为。〔即可溯及2007年10月1日以后的行为〕;《审理建筑物区分所有权纠纷》:
第十九条本解释自2009年10月1日起施行。
因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件,适用本解释。
本解释施行前已经终审,本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件,不适用本解释。;;二、如何解读对“业主”不同定义的法律标准
;A.业主是房屋所有权人
→其实是具有房屋所有权,且对房屋所占用的土地有使用权的人〔房屋是建在土地上的,房地合一,“地随房走,房随地走”是对房、地关系最本质的概括〕
→→但更普遍的情况是,不是拥有一座房屋或建筑物,而是建筑物的一个局部,即一套房屋,是房屋专有局部所有权人
→→→从这个意义上,少了一点,即少了对共有局部、共有设施设备、共有场地等的相应的权利
B.业主是物业所有权人
→根据物业的定义,是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产,是单元性的房地产。
→→从这个意义上,即多了一点,即多了对土地的所有权,因为业主只有承载房屋的土地使用权。;业主准确的定义:
根据《物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅。经营性用房专有局部享有所有权,对专有局部以外的共有局部享有共有和共同管理的权利。”即业主有三个局部权利的复合权利组成,那么业主应为建筑物区分所有权人。这与第六章的标题是吻合的,即“业主的建筑物区分所有权人”。
;;三、“业主”身份界定的两大途径
;三、“业主”身份界定的两大途径
;“登记生效主义”
;“登记生效主义”
;1、房屋买卖合同的合法买受人
〔审建第一条第二款〕基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有局部,但尚未办理登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主。
【《深圳市业主大会和业主委员会指导规那么》
第三条第二款规定,物业的合法买受人尚未办理登记,但已实际占有和使用的,可以称谓业主,享有业主在物业管理活动中的权利和义务。】
〔其“合法占有”应理解为交付〕
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