大兴旧宫地块项目分析.ppt

;第一部分：地块情况;目录;距离北京中心城区较近的新兴发展区域;大兴自秦置县,定名于金，约有2400余年。八百载国都京畿，史称“天下首邑”。

大兴位于北京市南郊,北与丰台、朝阳为邻,南与河北省廊坊市交界,西与房山隔永定河相望,东与通州毗邻。区位优势得天独厚，自古为外埠进京通衢，是京津两大都会交通要冲，有“京南门户”之称。

今为京南重地，背倚京城，面向渤海，也是北京市唯一一个拥有两个新兴卫星城的郊区县。;2900亿资本，南城时代巨变;CBD商圈;区域未来交通规划;7条轨道交通，拉动南城升值潜力;旧宫东站1号地多功能项目用地基本信息;B-20;从经济指标上来看，4号地块整体规模适度，容积率适中，可规划建设为小高层、多层类型品质居住社区；

4号地块较为方正，面宽适度，利于楼座排放，以及展示集中园林；

4号地块西侧有2栋住宅楼、可利用商业设施进行弱化影响，南侧有村名自建房，需通过景观园林、小区规划进行区隔；

地块住宅限高60米，可实现约18—20层的多层板式住宅。;;1;周边已有配套;小结;第一部分：地块情况;;宏观市场概况——环线成交状况;五环线市场状况;宏观市场概况——聚焦大兴;区域内土地市场——区域近3年土地成交情况;2007年土地成交情况;2008年土地成交情况;2009年土地成交情况;2009年土地成交情况;2009年土地成交情况;宗地名称;;宏观市场概况——小结;;项目名称;由于区域一手供应量较少，区域二手市场活跃，目前区域二手房均价在15000—19800元/㎡之间。;区域市场分析——区域二手市场情况;一次置业的客户——二居、三居型高性能价格比影响购房。

一次置业客户在选择远郊住房时，通常是经济条件有限，同时注重生活品质，他们不愿意在三环、四环以内承受高房价与蜗居，宁愿采用房加车的生活方式，同时选择多层或小高层住宅，居住密度低，社区环境好，面积较大的二居、三居是他们的首选，这一类客人在挑选房屋时通常良好的性能价格比是影响他们购房的主要因素。

二次置业的客户——绿化率高的低层花园社区将是他们的首选。

二次置业客户通常是在市区已拥有一套面积较小的住宅或居住在人口密度高的社区，他们在远郊??置业，主要看中的是社区环境和丰富的空间变化或更换面积较大更为舒适的户型，价格敏感因素相对一次置业的客户弱，影响他们选择的主要因素是户型新颖性、社区环境、是否赠送绿地或平台、物业管理水平等，因此绿化率高的低层花园社区将是他们的首选。;区域重点项目调研;项目名称;区域重点项目调研;;社区构成

整个社区是由8栋小高层组成,户型面积为90平米左右两居、130平米左右三居,户户南北通透,共722套房源。;;社区构成

项目同期开发，共15栋,9、10层小高层，局部5层多层，总共1319套，一期285套。

1-6号楼为10层板塔结合，1个单元，两梯五户

7-9号楼为10层板楼，3-4个单元，一梯两户、一梯四户

10-15号楼为5-10层板塔结合，4个单元，两梯四户、两梯五户，5层部分不带电梯。;;社区构成

项目分四期开发，一期、二期、三期为甲区、乙区、丙区，均已售罄。2、四期共13栋楼，1－7号楼为8-10层板楼；8-13号楼为6层多层楼，多数为一梯两户，本期总共885套房屋。;;社区构成

项目共八栋楼，总套数600余套，两梯3户至6户。;;第一部分：地块情况;综合建议;综合建议——项目定位;B-20;B-16;户型面积㎡;;1、实用性——每个单元一体两户，通透实用。同时力求每一套住宅的每一寸空间都屋尽其用，提高使用率，具体要求为尽可能增加飘窗、露台、顶层退台，以提高使用空间。

2、舒适性——每个单元一梯两户，体现良好的居家舒适度，保障活动空间、采光通风、功能分区，与景观的呼应。具体设计要求为明厅、明厨、明卫。

3、差异性——本案定位于区域高端项目，需要适当有意识的做一些创新与变化、有特色的创意，满足中高端客户的尊贵需求。

4、突破平层——适度突破平层“一层不变”的格局。尝试采用错层、顶层与首层复式结构相结合的多元化差异性设计。在首层顶层做出部分稀缺明星户型。;综合建议——户型设计建议;综合建议——户型设计建议;综合建议——商业;设置主力店

专业卖场

充分利用旺盛的人气

拉动区域的商业价值;商业三大价值点定位;金融商业——融入独特文化底蕴的繁华之都;临街商铺——出售

收益：3.3万平米X3万元/平米=9.9亿

主力店——先租后售

租金年收益约：1500万/年

酒店——出售

收益：3万平米X2.5万元/平米=7.5亿

;地铁开通利好溢价：预计区域价格上涨10%-15%；

时间溢价：按年度涨幅10%计算；

区域参考价格：

2010年平层毛坯住宅均价：16165元/㎡，取整为16200元/㎡

2010年洋房毛坯均价：目前区域在售润枫锦尚洋房为9层洋房在