2025年新公司筹备工作指引 .pdfVIP

百学须先立志。——朱熹

新公司筹备⼯作指引

新公司操作指引

⽬录

（⼀）、指引说明(3)

（⼆）筹备组⼈员选拔和培训(3)

（三）筹备组⼯作⼈员办公、宿舍问题处理(5)

（四）与房产后勤管理部办理筹备接管⼿续(5)

（五）新公司报批及公司注册、申请物业资质⼿续(8)

（六）当地⼈⼒资源情况调研(9)

（七）地产销售活动配合(11)

（⼋）新项⽬物业管理投标(13)

（九）物业管理⽅案编制(14)

（⼗）业务⼯作开展(15)

（⼗⼀）项⽬接管验收(15)

（⼗⼆）项⽬交付使⽤(22)

（⼗三）附件1：集团物业部《KWG08-物业管理公司筹建⼯作指引》(25)

（⼗四）附件2：评标⼯作安排表(27)

（⼗五）附件3：投标书范本(28)

（⼗六）附件4：投标附件-管理制度(63)

（⼗七）附件5：物业管理⽅案范本(106)

⼀、指引说明

本指引适⽤于新物业公司成⽴过程中主要⼯作的操作流程及要求。

本指引在新公司的管理体系建⽴后⾃⾏失效。

⼆、⼯作流程及要求

第⼀部分：筹备组⼈员选拔和培训

1.1职责

1.1.1深圳物业公司⼈⼒资源部负责新成⽴公司筹备组成员的选拔及培训。

1.1.2新成⽴公司负责参照本指引组织筹备组成员开展相关⼯作，提供修改意见。

1.2⽅法和过程控制

1.2.1新公司筹备成员的选拔

1.2.1.1成员选拔来源：⼈⼒资源部根据公司不定期更新的流动“意愿调研信息库”中的职员信息，结合新公司对所需业务⼝专业

⼈员的要求，对筹备成员进⾏选拔。

可以成为筹备⼈员。如岗位成员报名少于3⼈，则将进⾏定向沟通评估，由总经理办公会审批产⽣筹备⼈员。

穷则独善其身，达则兼善天下。——《孟子》

1.2.1.4成员选拔在新公司筹备组进驻项⽬前60天完成。

1.2.2培训流程指引

1.2.2.1⾃学课程：在3天内完成。具体课程如下：

公共类:公司简介及企业⽂化、职员职务⾏为准则、品质管理及QC基础知识、团队合作与建设。

业务类：⼊伙流程、装修返修管理、客户投诉处理流程、紧急事件处理、环境管理与品质、设备管理基础知识、安全管理实

务。

如对课程内容有疑问，可以由⼈⼒资源部安排相应交流。

1.2.2.2岗位交流：⼈⼒资源部根据筹备⼈员的岗位职责安排到职能部门、管理⾯积在10万平⽶以上管理处或者新项

1.2.3考核⽅式

1.2.4记录表格

《新项⽬筹备⼈员实习交流报告》

深圳市万科物业管理有限公司

第⼆部分：解决筹备组⼯作⼈员办公、宿舍问题处理；

2.1⽅法和过程控制

2.1.1⼯作开始时间

筹备组⼈员派驻前1-2周。

2.1.2筹备组⼯作⼈员管理⽤房、宿舍提供

2.1.2.1地产公司应在项⽬部办公场所、宿舍预留物业筹备组⼯作⼈员所需办公场地、办公位、宿舍等必须的⼯作、⽣活场所，

配备条件等同地产职员。

2.1.2.2管理⽤房的标准，当地法规有规定的，从其规定；当地法规没有规定的，地产公司应按照项⽬总建筑⾯积千分之⼆⽐例

（不⾜50平⽅⽶的按50平⽅⽶计）向物业公司提供管理⽤房，不⾜部分由物业公司⾃⾏解决，由此产⽣成本应在物业管理费

测算时统筹考虑。

2.1.2.3管理⽤房应在规划设计阶段予以充分考虑。办公场所具体位置的规划应充分考虑到项⽬物业管理模式的需要，可从服务

辐射区域、交通、安全、尽量减少扰民等⾓度考虑；如管理⽤房中涉及到员⼯⽣活⽤房的，具体位置应根据项⽬具体情况确

定，可从员⼯就餐、活动噪⾳和路径等不影响业主等⽅⾯予以考虑。规划的⾯积，需要考虑管理处驻场⼈数和周边活动设施等

因素。驻场⼈数可根据当地⽤⼈政策、劳动保护政策、周边安全等因素测算。管理⽤房的办公和员⼯住宿不能设在地下室中，

并且通风、噪⾳应达到国家住宅房内标准。

2.1.2.4管理⽤房装修由物业公司提出设计和施⼯⽅案（满⾜万科物业CI⼿册的要求），报地产公司审核。管理⽤房装修费⽤由

地产公司承担，装修标准：按照实际提供的建筑⾯积计算，不低于每平⽅⽶500元。

第三部分：与房产后勤管理部办理项⽬接管⼿续；

3.1职责：

筹备组进驻项⽬后，由筹备组长和房产后勤管理部对接制定项⽬交接⼯作计划，逐步完成项⽬接管。

3.2⼯作流程及要求

3.2.1移交项⽬的分类

好学近乎知，力行近乎仁，知耻近乎勇。——《中庸》

3.2.1.1⼈事资料及⼈员的移交准备；

3.2.1.2设备、设施的移交准备；

3.2.1.3样板房、销售厅、项⽬部及现场物资的移交准备。

3.2.2⼈事、资料的管理

3.2.2.1⼈员思想的稳定

A）房产后勤管理部现场管理员在项⽬移交前三⼗