海南困境房地产项目之破局思考202501.docx

前言

海南，作为中国最大的经济特区，其房地产市场的健康发展不仅关系到地方经济的稳定增长也关系到其能否更好更快实现成为国际旅游消费中心的目标。近年来，随着国家对房地产市场调控政策的不断深化，及海南自贸港建设的不断推进，海南房地产项目因历史原因而产生的潜在困境逐渐显现，例如：核心区域房地产项目供应少、高端文旅项目难推进、围海造地项目中止多、商品住宅项目烂尾频等，这些问题不仅造成了大批困境房地产项目的出现，影响了海南房地产市场的健康发展，也构成了威胁海南整体经济发展和社会稳定的潜在风险。

为稳步推进海南房地产市场平稳健康发展，更好地迎接海南自贸港封关，如何妥善解决这些困境房地产项目也成为其中的重要一环。本文旨在就依托于海南特性而形成的困境房地产项目问题进行探讨，并就如何解决及推进海南房地产市场的平稳健康发展从法律层面上进行破局路径的思考。

一、海南困境房地产项目的历史背景

1988年，海南建省并设立经济特区，海南房地产市场便迎来了快速发展的第一个黄金时期。这段时期成就了

“万通六君子”等一批房地产大亨，他们通过炒楼花迅速积累了财富。但这种过度投机的行为，也为后来的危机埋下了伏笔。随着1993年《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》等调控政策的出台，海南房地产市场一夜之间从盛夏步入寒冬，房地产泡沫的破裂导致大量开发商、企业倒闭，遗留下603宗‘烂尾楼’、455万平方米的空置商品房，还有2.38万公顷的建设用地被圈占闲置。[1]这场危机不仅重创了海南房地产市场，还波及到了提供资金的银行、信托等金融机构；当时不少银行的不良资产率飙升至60%以上，严重影响了海南金融市场的

发展。海南全省的房地产积压率一度占据了全国积压量的十分之一以上，每一座烂尾楼都是海南这座海岛的深刻伤痕。尽管从1993年房地产泡沫破裂至2008年期间，海南省通过一系列法律政策和操作模式的创新，积极盘活了大部分烂尾楼资源，并完成了对自身房地产市场的深度调整，但仍然留下了一部分烂尾建筑以及独属于那个时

期的诸如职工住宅、房地分离、无法办理产权登记、实际占有人与产权登记人分离等产权确认方面的历史遗留问题。

2009年，海南被批准建设国际旅游岛，这一重大利好再次点燃了当地房地产市场的热情。开发商们纷纷大规模拿地，小业主们也跟风投资购房，市场呈现出一片繁荣景象，海南房地产市场迎来了第二个黄金时期。然而，在这表面繁荣的背后，隐藏着诸多问题——违规设计、违规建造、违规销售、违规使用、资金管理混乱等问题层出不穷，为房地产市场的健康发展埋下了隐患。2018年，为遏制海南房地产市场的不健康发展，摆脱经济发展对房地产的过度依赖，海南省政府通过发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》等一系列政策调控文件，实施了严格的全域限购政策；并于2020年发布《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》开始实施现房销售政策。这些政策的出台，有效地遏制了投机炒房行为并保护了商品房消费者权益，但同时也给市场带来了一定的冲击；隐藏的诸多问题开始显现，尤其是2018年限购政策前开发的楼盘，许多开发商因过度依赖贷款和预售资金，在市场调控收紧后，项目资金链难以为继，导致项目停工甚至烂尾。同时，又因前期的各种违规操作而导致这类烂尾项目的情况更为复杂，进一步影响项目盘活时新投资人的引入，最终形成了第二个黄金时期的历史遗留问题。

二、海南困境房地产项目的主要问题

（一）海南困境房地产项目主要问题之表现

海南房地产市场在经历了上述减速发展史后，形成了一批困境房地产项目尚待解决，阻碍着海南房地产市场的健康发展，此类困境房地产项目主要表现为：

1.核心区域土地、项目供应少

相较于我国重要城市的核心区域不断通过拆迁重建、原址改造或老旧小区更新等方式提供净地或推出新房地产项目优化城市建面，海南省内各市县核心区域在城市建面相对较旧的情况下却仍较少推出城市更新项目，究其原因

主要是上述历史时期遗留的一些产权瑕疵问题、违法用地问题、融资烂尾问题等较多，导致此类老旧项目情况较为复杂，政府推进征收、拆除或改造的阻力较大，并且此类土地、项目因历史原因主要被民营企业或集体组织等控制，政府在核心老城区的储备土地有限，进而导致政府能够供应的优质土地和城市更新项目较少。

2.高端文旅项目推进较难

海南坐拥得天独厚的自然条件，并拥有国际旅游岛和未来自贸港的双重美誉加持，高端文旅地产项目一直是其招牌项目。但除了亮眼的著名高端文旅项目外，海南还遗存着很多停滞、闲置、待盘活的康养产业园、别墅区及高尔夫球场等项目，诸如：中豪威尔·氧立方森林公馆、棋子湾高尔夫球场、南丽湖国际高尔夫俱乐部等；这类项目通常因其存在难以解决的政策问题、用地问题、融资问