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君子忧道不忧贫。——孔丘
物业管理标准化手册
第一编物业业务管理作业指引
第1部分物业新项目接管入住作业指引
一、新项目前期介入
第一章物业新项目管理服务机构筹建
第二章物业费测算
第三章新项目前期介入作业指引
二、新项目承接查验
第一章承接查验的准备及设施.
第二章承接查验重点及原则.
第三章验收标准.
第四章注意事项.
第五章区域公司应移交的资料.
三、新项目入住管理
第一章入住管理的准备工作.
第二章入住手续的办理
物业新项目接管入住作业指引
子曰:“知者不惑,仁者不忧,勇者不惧。”——《论语》
一、新项目前期介入
第一章物业新项目管理服务机构筹建
一、机构设置
(一)物业新项目管理服务机构筹建人员应根据《物业管理方案》确定的机构设置及人员
编制,筹建项目管理部。
(二)机构设置原则:根据物业项目经营管理的规模、复杂程度、智能配套、楼宇类型、
数量、档次、功能及设施配备、周边环境,以及区域公司对物业管理服务的要求等实际情
况,本着规范管理、精干高效的原则设置项目管理部。
架构设置图
设立一个项目管理部,管理部下设四个部门,如图:
二、管理层级
项目管理部管理结构分为:经理、主任、操作层三个管理层级。
三、岗位编制
(一)编制原则:
1、岗位设置:经理、主任(工程主任、客服主任、环境主任、保安主任)、管理员(客服、
前台、收费、行政、人力)、主管、操作人员(维修工、保安员、绿化员、保洁员)。
2、人员编制:结合管理类型、管理面积、服务标准、硬件配置等因素,合理配置个岗位人
员。
3、合并满负:提倡精简高效,一专多能、分工不分家,各岗位工作量应尽可能饱满。
(二)定编程序
1、遵照安联集团的“三定”方案,根据区域公司提供的物业类型、物业面积和规划方案、
物业服务要求,制定物业服务方案、人员编制和成本预算,依据成本预算确定物业服务费标
准。
2、人力成本占总预算的比例因物业类型、南北差异、项目大小、含不含公共区域能源费等
多方面因素,约在30%~80%之间。
注:物业类型、南北差异、项目大小、项目规划、施工质量等因素均影响较大,
(三)岗位编制要求:按需编制。
1、保安岗的定编应综合考虑社区特点:如出入口的多少、智能化程度、封闭开放式管理模
先天下之忧而忧,后天下之乐而乐。——范仲淹
式、周边的治安状况等因素。常见岗位归纳如下:
岗位性质岗位类别工作场所现场需求编制方法
门岗和大堂岗人行出入口控制行人进出按岗定编,
全天轮岗
控制中心岗控制中心控制中心监控
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