江苏仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告.ppt

仪征西郊深林温泉别墅度假村方案研究报告;前言

本方案作为项目前期的讨论稿，以项目前期规划、运营、开发提出相关建议和阐述。结合项目的实际情况，我们制定一些基本策略，供贵方参考。主要针对项目概况、项目经营及业态分类、运营管理建议、招商建议、开发建议、项目推广建议六部分进行了分析、研究。为下阶段工作提供理论基础。;;项目概况;项目概况;;三、廉价地租优势

???由于该项目地块处于丘陵地带，长期以来一直保存原始未开发状态。耕地主要以树木、粮食、蔬菜为主，山坡地目前租赁价位每年一般为800元人民币/亩，农耕地目前租赁价位每年一般为1500元人民币/亩，均价拟为每年1200元人民币/亩；租地费用每五年支付一次，先付后租，每五年仅提升10%，这在江苏苏中地区是很少有的。

???目前该项目地块上仅有81户农户，总面积约2.5万平方米，一般撤迁费用每户约20万元-25万元人民币即可，费用低廉；地方政府负责与农户协调，将撤迁户集中新建农庄；估价在30---50万元左右/亩。对于项目用建设用地还可通过地方政府协调，可根据项目建设情况增加用地面积。

???

;五、市场客源优势

???由于该项目符合扬州市旅游发展总体规划，集温泉度假、健身、娱乐、休闲于一体，而扬州市包括周遍都市圈的景观都是以静态的历史人文景观为主，体现了景观的差异性以及错位发展，与其他项目、旅游景观等有互补作用。

???同时，由于其得天独厚地理和区位优势，不仅全覆盖扬州市，还可以直接辐射泰州、南京、镇江、常州、合肥、滁州等地，100公里半径内的人口超过一亿人。仅以扬州市2009年旅游“吸金”245亿旅游总人数超2270万人次,2009年来扬国内游客人均消费997.2元，同比增加了68.2元；境外游客人均在扬州花费802.20美元，同比增加了27.83美元.;;;;;;;;;;项目经营及业态分类;主要项目经营建议;温泉会所;温泉会所;温泉会所;温泉木屋;温泉木屋;温泉木屋;温泉木屋;室外温泉;室外温泉;室外温泉;室外温泉;休闲;;;;;;温泉别墅;温泉别墅;温泉别墅;水上运动;生态农庄（植物园）

是温泉度假村的特色工程，要突出农庄的生态??境、环保潮流和娱乐功能，产品以当地的特产为主。

;四:室内温泉

是温泉度假村冬季使用的建筑。以能承接旺季30%客流量为宜。可有效缓解淡旺季的客流量差异。

;室外娱乐场

温泉度假村的娱乐设施是重要组成部分，根据温泉度假村内的室外地形来开发多种室外活动项目，建造多种室外活动设施，要注重各种设施的安全性。

;市场分析;市场分析、预测

;三资企业;旅游团;3：度假疗养客户;运营、招商管理建议;实际运营管理建议;项目特性;招商战略;三:招商战略

参照项目自身特性，招商战略是：面向全国，围绕旅游，集中攻击，吸纳省外。

面向全国——项目利用扬州整体旅游这一平台上，面向全国进行招商，招商要为后期营销、运营管理做铺垫。

围绕旅游——在文化旅游环境中进行大面积、大规模招商，始终以文化旅游产业为招商主线，符合项目运营特质。

重点攻击——针对大客户、大品牌、优势行业展开招商，集中主要力量攻击有特性的品牌，选择有经营经验和经营能力的商业成功人士加盟本项目。

吸纳省外——挖掘本地客户资源的基础上，注意拓展外省市场，吸收省外的品牌和客商。

;;开发建议;背景资料：

国际惯例表明，一国人均GDP达到1000美元时，就进入国内旅游的需求增长期，此时的旅游形态主要是观光旅游；当人均GDP达到2000—3000美元，旅游形态开始向休闲旅游转化，进入出国旅游的增长期；当人均GDP达到3000—5000美元，旅游形态开始向度假旅游升级；达到5000美元以上则开始进入成熟的度假经济时期。;由市统计局发布的《扬州市2009年国民经济和社会发展统计公报》中获悉，去年扬州人均GDP达41406元，按当年汇率计算折合6065美元。也就是说，在过去的一年，平均每位扬州人共创造了41406元附加值，超过6000美元由此可以推断出扬州完全有能力进入成熟的度假经济时期。这是本地块开发的基础！;第一层次;;休闲旅游产业综合体;一般国内旅游地产有以下几大开发模型：

1、旅游地产第一居所开发模型

2、旅游地产第二居所开发模型

3、产权酒店开发模型

4、商务度假开发模型

鉴于开发商实力与资金回收的考虑，建议划分地块，分组开发，以第一\二居所开发模型为主，快速回收部分资金。

;分地块项目定位建议：别墅住宅/以温泉、高尔夫为主题的第二居所

分地块项目推出理念建议：“在家度假”VacationatHome

分地块项目规模建议：控制在200亩以内

分地块项目所在位置建议：;;通过主题乐