探索城投公司住房收储业务：机遇与挑战并存.docx

机遇与挑战并存

—探索城投公司住房收储业务

联合资信公用评级四部|马玉丹

引言：

2024年以来，“去库存”成为房地产行业的主线任务，相关政策接连出台，不断吸引市场目光。其中，住房收储作为一种能同时实现房地产市场“去库存”与完善保障性住房体系建设的双重策略，再度成为各界关注的热点话题。本轮住房收储行动呈现出政府主导、市场化运营、资金来源多元、注重效益等特点，地方国企为主要实施主体。与此同时，随着市场化转型步入关键时期，城投公司面临着迫切转型需求，即扩大经营性资产规模，拓宽市场化收入渠道，以优化其过度依赖政府的现金流结构，并增强自身可持续发展能力。此时，住房收储相关政策的出台，可能为城投公司的市场化转型带来新的契机。鉴于此，城投公司在深入住房收储业务时将面临哪些具体的条件制约，又有哪些可选择的运作模式以供参考，本文将围绕上述核心议题进行阐述。

从信用分析角度来看，城投公司开展住房收储业务可能存在诸如资产流动性降低与价值波动风

险、债务规模扩大及期限错配风险、盈利能力弱化风险、资金回笼迟滞及短期偿付压力上升风险。重点城市中，广州、宁波、无锡、济南、东莞、佛山、西安、南宁、郑州和乌鲁木齐等东部、中西部省会城市城投企业在满足成本和收益平衡的前提下，开展住房收储业务或将面临相对较小的信用风险；长春、青岛和厦门地区城投企业开展住房收储业务的信用风险或将有所增加。

研究报告1

一、住房收储的兴起和发展

住房收储是指政府或国有企业通过一定的程序和方式，收购市场上已建成但尚未出售的商品房，并将其转化为保障性住房或用于其他公共用途的行为。最初兴起于2008

年，为应对国际金融危机，国家就曾出台过类似政策，鼓励地方政府收购商品房用于保障性住房建设。近年来，随着房地产市场供需关系变化和保障性住房建设需求的增加，住房收储再次成为热点。

（一）政策演进

回顾本轮住房收储政策演进历程，大致分为探索阶段、试点阶段和全面推广阶段。2022年，包括杭州、南京、温州、济南等在内的多个城市曾发布文件，明确表示将通过公开方式收购商品房，以用于保障性租赁住房、安置房等用途。

2023年1月，人民银行宣布设立额度为1000亿元的“租赁住房贷款支持计划”，采取“先贷后借”机制，按季度向重庆、济南、郑州、长春、天津、成都、福州、青岛8个城市发放贷款，用于批量收购存量住房，增加租赁住宅供给，从中央层面明确了住房收储策略，政策从地方探索进入试点阶段。

2024年以来，“去库存”成为房地产行业的主线任务，政策进入全面推广阶段。5月

17日，中国人民银行宣布将设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，发放对象包括国开行、邮政储蓄银行等21家全国性银行。至此，人民银行针对保障性住房专项贷款支持力度进一步扩大化：规模从1000亿元增加至3000亿元，范围从原来的8个城市扩大至全国，作用领域从配租型保障房扩大至配售和配租并行。此后，为进一步增强对金融机构和收购主体的市场化激励，人民银行决定对保障性住房再贷款有关事项进行调整优化，将金融机构合规贷款的再贷款比例由贷款本金的60%提至100%。在央行金融支持的基础上，财政政策也加码助力，明确地方政府专项债券可用于回购存量未开发土地，且专项债和保障房补贴均可用来收储存量住房，收储资金来源进一步得到扩容升级。

研究报告2

资料来源：公开资料，联合资信整理

图1本轮住房收储主要政策演进过程

（二）主要特征

本轮住房收储行动呈现出政府主导、覆盖范围广、市场化运营、资金来源多元、注重效益等特点，地方国企为主要实施主体。

本轮住房收储行动呈现出以下特点：①目标明确。本轮住房收储旨在增加保障性住房供给，缓解房地产市场库存压力，同时满足中低收入群体的住房需求。②政府主导。基于实现上述政策目标，本轮住房收储由政府主导，方式包括政府直接收购，或通过国有企业或城投公司等平台实施收储。③覆盖范围广。本轮政策最终在全国范围内推广实施，涵盖各层级的大中小城市。④市场化运作。根据政策导向，实施主体自愿参与、自主决策、风险自担，住房收储过程遵循市场化原则，包括定价机制及收购方式等，均由参与各方进行自主协商。⑤资金多元化。