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房地产市场

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房地产未来十年前景分析（四）

马欣毛星海

摘要：依据党的十九大报告确立的新时代国家战略，从四大方面针对房地产行业进行前景分析研究。一

是党的十九大报告对房地产行业未来发展的影响；二是从经济人口、婚姻状况变更、城镇化率、中心城

市引领作用及三、四线城市互补作用进行分析；三是从房地产行业的现状进行分析；四是对商业地产、

产业地产未来十年的发展前景预测分析。

关键词：房地产；未来十年；前景分析

中图分类号：F293文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2019）12-0025-30收稿日期：2019-07-10

第二个维度是从防范金融风险、新时代的战动开发，随着时间的推移这种高负债开发模式成

略要求分析房地产行业之变局，未来房地产金融为今天房企负债高企的根源所在。在这种运行模式

的变革方向及房企代建的实质。下，高负债导致高周转，而高周转又进一步加剧高

自1998年我国住房制度改革以来房地产市场负债，形成了恶性循环。随着供给侧结构性改革提

进入长达20年的黄金时代，除去中间偶尔因为国出了“三去一降一补”，其中第三个“去”就是去杠

际金融危机与经济下行等因素出现短暂性微调整杆。从一定意义上说，房地产金融风险的源头就在

外，房价几乎一路上行，随着十九大适时提出“房于高杠杆。党的十九大和中央经济工作会议都把新

子是用来住的，不是用来炒的”定位，随之而来全时代以投资驱动型发展转变为创新型驱动发展为

国范围出台诸多史无前例的行业调控政策，当房地主，特别是把防范金融系统性风险作为今后改革

产不再作为短期刺激经济手段，行业各类长效调的重要国策。防范金融风险，去杠杆作为三大攻坚

控机制的出台与落实，同时在“坚持结构性去杠杆”战之一，位列三大攻坚战之首，因此防范房地产金

的背景下，房地产各类融资收紧政策密集出台。市融风险去高杠杆成为刻不容缓的首要任务。

场资金进入房地产开发领域已经是难上加难。根据市场公开披露的信息估算，2018年下半

在过去的20年发展过程中，我国的经济发展年房企融资渠道仅增量规模就超过1万亿元，也

主要以投资驱动型发展为主，在此背景下，房地产就是意味着全国各类房企有息负债已经超过20万

行业高速发展，房地产市场整体呈现市场过热、房亿元。根据不完全统计，较2017年底，2018年全国

地产行业呈现过度扩张的局面。在这些现象的背后房地产行业新增融资规模超过2.5万亿元，另外全

是房企通过以银行为主的融资渠道进行高负债滚行业全口径融资成本也由2017年不到8%飙升至

作者简介：马欣、毛星海，南京玻璃纤维研究设计院有限公司地产运营事业部。

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10%以上，高负债、高成本融资使房地产企业竞相防范金融风险不可能一蹴而就，政策的实施有

寻找新的融资渠道。据统计资料显示，2018年，在其连贯性、持续性。但由此认为行业从此进入融资

房企高达2.5万亿元的增量融资规模中，银行贷款难、发展难的悲观思想，这也是片面的、错误的理

与信托融资分列第一、二位，两者合计依旧占据融解。房地产行业目前正处于一个调整期，处在一个

资规模的半壁江山，第三梯队是信用债券和资产“结构性改革”时代。由于房地产行业已高速运转

支持证券等资本市场融资渠道，其他诸如房地产二十多年，一方面为国家的经济发展做出了重大

私募基金、房地产股权投资、海外股权融资和银团贡献，但在高速的发展过程中也暴露出许多先天