【莱坊】上海写字楼市场报告 2024年 Q3.docx

上海甲级写字楼市场季度报告

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2024年第三季度

本报告重点关注上海甲级写字楼市场，包括供应和需求、租金、空置率以及写字楼投资市场等方面相关信息

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概览和展望

写字楼市场仍处于下行阶段

第三季度，上海甲级写字楼市场的新增供应和平均租金均呈下降趋势，市场空置率继续上升。在供应方面，四个新项目总计190,221平方米的办公面积竣工交付，环比减少50.4%。新项目的投放市场及市场需求依然疲弱，导致整体空置率上升至21.1%，环比增加0.3个百分点。由于需求不足和交易量下降，市场的净吸纳量降至51,346平方米。全市甲级写字楼的平均租金继续环比下跌3.2%至每天每平方米人民币7.27元，不过环比跌幅有所收窄。金融

证券、资产管理以及教培机构在租赁市场表现相对活跃，这些行业的租赁成交量占到总量的四分之一以上。

预计在第四季度，将有接近70万平方米的办公面积投放市场。我们认为，面对供应压力以及需求不足，灵活的租赁方案和弹性的谈判空间将成为业主实现市场去化的重要因素。

近期，一系列积极的货币政策相继出

台，包括降息、降准和流动性释放。同时，财政增量政策也在加强，相关部门加大了财政政策的逆周期调节力度。这些举措为未来经济的平稳发展注入了信心。尽管我们预计这些财政和货币调节政策的叠加效应尚需时日显现，但对经济的长期平稳发展有着显著的积极影响。就写字楼市场而言，我们对于短期内市场需求复苏以及租金止跌企稳仍持审慎态度。

图一：上海甲级写字楼市场参考指标[1]

2024年第三季度新增供应190,221平方米

2024年

第三季度新增供应

190,221

平方米

2024年

第三季度净吸纳量

51,346

平方米

2024年

第三季度租金

7.27

元/平方米/天

2024年

第三季度空置率

21.1%

自

自

按季变幅：57.4%下季预测：按季变幅：

按季变幅：57.4%

下季预测：

按季变幅：0.3个百分点

下季预测：

按季变幅：下季预测：

3.2%

下季预测：

资料来源:莱坊研究部

[1]租金为平均净有效租金

图二：2024-2027年及以后各区域新增写字楼面积千平方米2,5002,0001,5001,000500杨浦区(五角场、大连路、杨浦滨江)徐汇区(徐家汇、徐汇滨江、淮海中路)普陀区(长风-真如)浦东新区(陆家嘴、竹园、花木、世纪大道、前滩、后世博、洋泾及源深)

图二：2024-2027年及以后各区域新增写字楼面积

千平方米

2,500

2,000

1,500

1,000

500

杨浦区(五角场、大连路、杨浦滨江)

徐汇区(徐家汇、徐汇滨江、淮海中路)

普陀区(长风-真如)

浦东新区(陆家嘴、竹园、花木、世纪大道、前滩、后世博、洋泾及源深)

闵行区(虹桥商务区、莘庄)南静安区(南京西路)

黄浦区(人民广场、淮海中路、外滩、后世博)虹口区(北外滩、四川北路)

长宁区(中山公园、新虹桥、临空商务区)

2024202520262027及以后

0

●北静安区(大宁、上海火车站、苏河湾)

资料来源:莱坊研究部

供应和需求

金融企业和教培机构的租赁活动表现活跃

第三季度，上海甲级写字楼市场的新项目入市速度放缓，共有四个新项目竣工交付，为市场带来了190,221平方米的新供面积，较上季度减少了50.4%。本季度的新项目主要集中在中央商务区扩展区和新兴商务区，包括位于浦东前滩的前滩中环广场（11,221平方米）、浦西中山公园的改造项目又又中心（20,000平方米）、浦西四川北路崇邦集团开发的滨港商业中心（100,000平方米）以及位于虹口北外滩的中垠广场A栋及B栋（59,000平方米）。

第三季度，上海甲级写字楼市场整体需求仍然处于弱势，市场内企业新租、到期续租以及企业搬迁的租赁活动持续减少。在现有的市场需求中，TMT（科技、媒体和电信）、金融以及专业服务行业依然占据较高的市场份额，是当季市场需求的主要来源。

第三季度，内资企业的需求占比超过70%，继续成为写字楼租赁市场的主力军，而外资企业的租赁需求主要集中在零售、专业服务以及制造业领域。

此外，非研发类企业及企业支援部门从商务园区外迁至新兴商务区甲级写字楼。

图三：

图三：甲级