梅云凤98课件讲解.pptx

主讲人：梅云凤

估价作业方案

目录/Contents132估价作业方案流程估价作业方案内容估价作业方案制作案例

估价作业方案流程/01

估价作业方案流程41获取估价业务估价作业流程与委托方进行沟通，了解估价业务的情况。

估价作业方案流程51获取估价业务估价作业流程1.明确估价目的、估价对象、估价时点、价值类型等估价基本事项；2.向委托方介绍估价服务收费标准、收费依据、支付时间、支付方式以及估价报告交付日期、交付方式等；2受理估价委托

估价作业方案流程61获取估价业务2受理估价委托估价作业流程3.要求委托方提供其知悉的估价所必要的资料及法人营业执照（或组织机构代码证）并加盖公章，与委托方签订资料交接表；4.代估价委托方拟好估价委托书和估价委托合同；5.由委托方认可后接受估价委托书并签订估价委托合同。

估价作业方案流程71获取估价业务234受理估价委托制定估价作业方案搜集估价所需资料估价作业流程1.反应估价对象状况的资料；2.与估价对象类似的房地产的交易、收益、开发建设成本等资料；3.对估价对象所在区域的房地产价格有影响的资料（市场背景分析）；4.对房地产价格有普遍影响的资料（市场背景分析）。注：要保证资料的真实性、合法性、完整性，必要时估价师要对委托人提供的资料、自己搜集的资料进行核实。

估价作业方案流程8估价作业流程5实地查看估价对象3.拍摄照片（包括估价对象的内部、外部、周围环境、装饰装修、临路状况）；4.调查了解估价对象历史使用状况、周边类似房地产的市场行情，搜集并补充估价所需的其他材料注：实地查看一般需要委托人中熟悉情况的人员陪同，估价人员要认真听取介绍，详细询问并记录需要弄清的问题。1.检查观察估价对象状况；2.对此前获得的估价对象的坐落、四至、面积、土地形状、建筑结构、用途等情况进行核对；

估价作业方案流程91获取估价业务234受理估价委托制定估价作业方案搜集估价所需资料估价作业流程5实地查看估价对象678撰写估价报告内部审核估价报告盖章签字9交付估价报告及收取价款10估价资料归档

估价作业方案内容/02

估价作业方案内容11（1）确定拟采用的估价技术路线及估价方法①估价方法：市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法②对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价；③收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法；④具有投资和再投资开发潜力的房地产估价，应选假设开发法作为其中一种估价方法；⑤在不适用市场比较法、收益法、假设开发法时，可采用成本法；

估价作业方案内容12（2）拟定调查收集的资料资料获取渠道可以通过:①请估价委托人提供;②估价人员实地查勘;③查阅有关报刊或登录有关网站等；④查阅估价机构自己的资料库;⑤查阅政府有关部[门的资料;⑥询问中介机构、房地产业务当事人等知情人士。

估价作业方案内容13(3)预计所需要的时间、人力、经费根据估价目的、估价对象、估价时点、估价报告出具日期以及估价项目的大小、难易和缓急，确定投入多少经费和人力参加估价。主要是对往后要做的各项工作做出具体安排，以便控制进度及协调合作，通常最好附以流程图、进度表等。（4）拟定作业步骤和作业进度

估价作业方案内容1.确定估价作业的具体因素（1）确定估价对象的品质特征及产权状态（2）确定估价范围①估价对象的品质特征②产权状态确定如土地：坐落、编号、四至、形状、用途等如建筑物：类型、结构、占地面积、建筑面积、使用情况等。使用权、抵押权、租赁权等剩余年限①土地估价②建筑物估价③合并估价一是空地二是有建筑物，但视为空地2.初选估价方法和人员3.估价工作进度安排4.其他

估价作业方案制作案例/03

估价作业方案制作案例16项目名称：深圳市宝安区观澜镇高尔夫球场A球道（宗地号：A933-0001）价格评估。委托方：深圳×××高尔夫球会有限公司估价方：深圳市×××房地产评估有限公司估价目的：是为深圳×××高尔夫球会有限公司向银行申请抵押贷款提供价值参考依据估价时点：2003年7月1日例题：

估价作业方案制作案例17估价作业方案明确估价的基本事项，就可以基本把握住整个估价任务。为了保证工作高效和有序地展开，特别指定本估价作业方案，其主要内容包括如下几方面。1.估价技术路线（1）价值定义。本次评估的市场价值是指该估价对象在2003年7月1日，在正常市场条件下，进行合理销售的价格，为委托方向银行申请抵押贷款提供价值参考依据。参考答案：

估价作业方案制作案例18（2）估价方法。细致地分析了项目的特点和实际状况，并研究了委托方提供的及所掌握的资料的基础上认为：①高尔夫球场是具有收益性的物业，其球场的价值，在于通过球会的成立及运作，来体现其收益能力