梅云凤09课件讲解.pptx

主讲人：梅云凤

商业房地产估价的技术路线及难点处理

目录/Contents1不同经营方式商业房地产估价的技术路线及难点的处理2不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理3空置、烂尾商业房地产估价的技术路线及难点处理

不同经营方式商业房地产估价的技术路线及难点的处理/01

一、不同经营方式商业房地产估价的技术路线及难点的处理1、出租型商业房地产出租型商业房地产的投资者主要通过收取租金获取回报：1中小型商铺便利店2专卖店3专业市场4社区商铺5

一、不同经营方式商业房地产估价的技术路线及难点的处理1、出租型商业房地产出租型商业房地产的投资者主要通过收取租金获取回报：收益法比较法关键是求取租金收益，应根据租赁合同和租赁市场资料求取租金收益;租金收益的测算要区分是否存在租约限制。直接求取商业房地产价格;求取商业房地产租金，再利用收益法测算商业房地产价格。

一、不同经营方式商业房地产估价的技术路线及难点的处理2、商业运营型商业房地产商业运营型商业房地产主要靠经营获得收入：百货店超级市场大型商场

一、不同经营方式商业房地产估价的技术路线及难点的处理2、商业运营型商业房地产商业运营型商业房地产主要靠经营获得收入：主要采用收益法估价：净收益=经营收入-经营成本-经营费用-经营税金及附加-管理费用-财务费用-应归属于商服经营者的利润

不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理

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二、不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理1、整幢商业房地产估价对整幢商业房地产估价时，首先应详细了解不同楼层的商业业态、经营方式、类型、收入水平差异等，其次了解同层商业房地产铺面的分布格局及价格分布影响因素，最后根据不同楼层具体情况、交易实例收集的难易程度、潜在租金及其经营费用测算的难易程度而选择不同估价方法，一般可采用收益法、比较法。01在实际的商业房地产估价中，进行整幢房地产估价的情况相对而言比较少：

二、不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理2、整层商业房地产估价整层商业房地产估价，一般可采用比较法或收益法进行，但通常情况下整层出售或出租个案远少于单个商铺出售或出租，因此当缺少类似整层商业房地产出租或销售可比实例，而仅有单个商铺的成交实例时，如何利用单个商铺价格修正而估算得出整层商业房地产的价格往往成为估价的难点。02

二、不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理3、同层商业房地产不同铺面估价对于同层商业房地产多个铺面进行估价时，可先估价出一个铺面的价格，其余铺而价格在此基础上进行修正而得出估价结果。但是这种技术处理方式要求对同层商业房地产铺而的分布格局及价格分布影响因素有充分的了解和认识。03

二、不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理3、同层商业房地产不同铺面估价【例1】某估价机构用收益法估价XX市XX片区XX商业城二层多套商铺价格，在确定客观租金时，先用比较法估算出二层某一个商铺的客观租金，再根据各个商铺的位置状况(近扶手电梯、临通道情况)、面积状况、形状及转角等因素进行修正估算出其余商铺的客观租金。

空置、烂尾商业房地产估价的技术路线及难点处理/03

三、空置、烂尾商业房地产估价的技术路线及难点处理在实际中有多种原因导致商业房地产空置，有些并不是房地产本身的原因。因此，在估价这类商业房地产时，结合估价对象的具体情况，对其进行最高最佳利用分析十分必要，也是这类房地产估价的难点之一。01

三、空置、烂尾商业房地产估价的技术路线及难点处理【例2】某机构在估价XX城市XX区域一宗空置商业房地产时，经估价人员综合分析判断，认为虽然附近市场上四、五层以上分散产权商铺的经营状况较差，但考虑到估价对象四、五均为整层，且有两部直行电梯通达，两套扶手电梯也通达四层，便于改变经营方式和改变业态，适宜作餐饮、休闲娱乐等项目经营，最差也可改办公用途出租。而且通过调查发现，XX片区类似分散经营的商业房地产的四、五层经营情况都较差，但也有相当一部分的商业房地产的四、五层以上整体作餐饮、休闲娱乐等用途使用，根据这些分析，估价人员对估价对象的净收益进行了估算。

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