合肥华盛格林丽景二期营销战略报告129PPPT课件.pptxVIP

华盛·格林丽景二期营销战略报告;前言:

本项目发展战略思路围绕开发商目标:

项目品牌实现

项目利润最大化

达成开发商销售经营目标的实现，并实现目标均价渐进式超越

如何实现:

基于战略的层面，要对后期营销具有指导意义。

基于目前已确定的开发计划,项目发展方向性要明确，要有清晰的主线，思考角度主要围绕市场如何界定、项目二期如何定位、形象如何提升、销售攻略与营销推广实施如何发力。;创智堂认为：

09年下半年，合肥市房地产市场竞争加剧升级，正式迎来营销战国时代。

具体表现为：

1、房地产营销升级为综合实力品牌之争；

2、项目营销上升为片区竞争、区域竞争、板块竞争；

3、在宏观调控大背景下，跑赢同行比跑赢市场更重要；现金流与实现综合实力品牌

同样重要。这将成为2010年上半年乃至全年的主旋律.

;报告需要解决的三大问题;我们要达成的三大目标;第一章;1、房地产销售面积分析

2、房地产供求分析

3、房地产销售价格分析

4、成交房型、面积区间分析;;;;;;;;;;品质楼盘的特质：

具备一定品牌影响力；

体验营销出彩；

立体化的推广攻略；

细致入微的客户服务；

就本项目而言，没有大品牌优势，小区域内板块价值有待提高，项目自身卖点不突出，使得我们必须走差异化营销之路。;看看我们主要的对手！

他们在做什么？;区域楼盘物业类型：;区域楼盘户型分析：;客群特征：;区域营销手段分析：;盛景融城;项目对比分析：;水丽坊;水丽坊项目位置与我们项目邻近，直接的区域竞争对手。其户型面积在60-110㎡不等，百分之八十是90㎡一下的中小户型，以两室两厅为主力户型，与我们项目的主力户型面积段较为相似，目标客户重叠严重。项目预计在2010年7月开盘销售，时值我们项目一期三组团持续销售期，二期产品销售准备期，且水丽坊销售定价应会以我们项目为主要参考。此阶段，竞争将会是逐渐白热化，区域客户争夺也是异常激烈。

据目前分析，水丽坊相比我们项目的优势在于：

项目体量、社区规模较大；投资商滨湖集团的品牌；位置距城市主轴包河大道稍近

更为优势的社区内部配套

针对其相对优势???们的应对措施：

社区规模上，从居住环境的舒适度上来说，20万㎡的中型社区的居住舒适度更高。社区内部配套，小区商业配套区域内是共享的，设施配套可以从居住密度、人均利用率的角度去评析。承认位置的微弱优势，但这势必会在价格上得以平衡。投资商品牌，华盛房产的格林系品牌的发展战略和发展业绩。

水丽坊以省城最大规模青年社区定位项目，我们以20万平米简欧生活蓝本定位项目，即便是我们在产品以及目标客户群上有较大重叠，但是这种定位的差异一定要充分表现，从我们的项目包装上满足客户身份地位、品质档次的心理需求。项目后期推广在形象包装、开发商品牌树立上做足文章，提升项目品质形象，提高客户心理预期，赢得客户认同。

相比我们的项目优势所在：

在水丽坊入市时，我们项目一期已基本销售结束，建立了较好的市场基础，有较高的知名度，客户也具有较高的认知度。项目超高的性价比。良好的市场形象。;都汇华府;都汇华府与我们项目相比，同样是利用空中花园、阳台、和飘窗的手法送面积，单说户型，可能更优于我们项目，位置在二环以内目前看来明显好于我们项目，交通现状也优于我们项目，小区体量较大，有一定的规模优势。与其相比我们项目的主要竞争点还是在于：

户型的面积段控制更为合理，更利于市场消化。

赠送面积实用。

区域内适中的价格，超高的性价比。

随着高架、轻轨的建成，区域时空距离拉近。

目前都汇华府的推盘的时间节点与我们的时间节点大致相似，客户争夺必然存在，区域内竞争压力可能会加剧，根据此次加推房源认筹情况，重新权衡项目区域竞争的优势和机会。争取跳出激烈的区域竞争，拓展目标客户区域，需求更大的市场机会。;九珑湾;项目对比分析：;滨江花月;项目对比分析：;小结：;第一章;项目难点分析：

;项目难点分析：

消费者对区域价值的认同不充分；

区域产品同质化严重、目标客户同质化严重、营销同质化严重；

居住氛围成熟、生活配套不完善；

板块之争，上升到区域之争夺，从周边竞争区域争客户；

产品有亮点，但优势体现不足。;1、针对项目周边居住环境的弱势，放大其规划远景

2、针对城市竞争压力，建议“鹤立式”策略，形象一步到位

3、强化“城市·公园·住宅”的居住价值

4、深度挖掘及延伸项目品牌影响力

5、以差异化定位/差异化事件营销，贯穿销售过程，保持持久媒体及市场关注度;项目剖析：

;项目规划：

项目以点式板楼为连接、围合，视觉感觉通透，园林规划更加流畅，时尚风味浓郁，具有现代感；

产品特点：

公寓、住宅相得益彰，充分满足客户需求；

建筑特点：

简欧风格建筑群，成为区域一道风景线；

园林特点：

两大景观轴线，三大景观节点，连接各类景观小品，实现移