仁达解读之2014年房地产市场走势.pptx

仁达解读之2014年房地产市场走势北京云房数据技术有限责任公司北京仁达房地产评估有限公司

房地产内生动力的变化房地产拐点已经来临市场未来趋势主要内容

一、房地产内生动力的变化

支撑房地产“黄金十年”的动力因素住房制度改革城市化进程推进加入WTO,刺激外贸经济土地财政刺激经济高速发展货币环境宽松

房地产支撑动力下降结构调整，行业产能过剩消化08年刺激政策，货币环境收紧城镇化进程放缓经济增速减缓，整体经济下行房地产调控“双轨制”贸易出口增速下降

城镇化率：年均增长速度逐渐放缓年份城镇化率变化年均增长特点1978-199520%-30%年均0.55%相对缓慢1996-200230%-40%年均0.58%2003-201340%-55%年均1.5%增速最快2014-2030（预测）55%-70%年均0.88%逐渐放缓城镇人口增速的放缓将不可避免地放缓房地产市场需求

增速换挡期

增速换挡期

贸易出口增速下降贸易出口增长率贸易出口增长：2012年（10%）、2013年（7.6%）、2014（约6%-7%）国际市场化解产能过剩的希望渺茫产能过剩，房地产建设所需要的钢铁、有色、水泥、玻璃等价格稳定乃至下降，难以推高房价。

经济结构调整产业结构调整：产能过剩问题是当前经济发展面临的主要问题。区域结构调整：产业转移区域塌陷区域发展均衡化，由东部向中西部发展。123期刺激政策消化通货膨胀隐患、产能过剩、资金低效分配、杠杆化等问题国际金融危机后，政府采取一系列刺激政策，这是非常时期的非常政策。然而，这些政策所带来的消极影响，仍在消化过程中。2008年4万亿

结论：房地产支撑动力因素减弱实体经济虚弱支付能力减弱城市化减速开发成本上升（土地、利息）投资减速房地产支撑动力因素减弱需求端供给端

二、房地产拐点已经来临

新增城镇人口增速放缓：年均新增量在2005-2010年达到顶峰后将有所下降。预计：2010-2015年，城镇人口增速为2.9%，每年新增2000万人2016-2020年，增速将继续放缓至2.1%，年均新增约1700万城镇人口01联合国人口署预测：未来10年，我国城镇化进程将逐步放缓2015年达到55.6%，2020年达到61%。02城镇化对房地产业的支撑作用将下降03城镇化速度减缓

人口红利正在消失2013年国家统计局：劳动年龄人口下降2012年我国15-59岁劳动年龄人口比上年减少345万，第一次出现绝对下降。人口红利消失后果：越来越严重的老龄化也会随之而来，新进入市场的劳动力、适婚人口数量进入拐点，导致新房需求大幅缩水。

住房严重短缺时代已经过去，居民住宅需求量下降，表现为快速增长到平稳增长的转变。人均住宅面积增加——住宅市场逐渐走向饱和1985年，中国城市人均住宅面积12.3平米，2012年中国城镇居民住房面积人均已达到32.9平方米，增长近3倍。

供给放缓房地产新开工面积增速放缓房地产投资增速回落

价格变化趋缓告别暴涨时代价格变化趋缓

2014房地产市场调整导火索：金融环境信贷政策收紧，利率上升2013年6月2013年7月2013年12月2014年年初2014年5月货币市场利率出现短期上行和波动，导致“钱荒”。年底，在流动性趋紧和年度贷款额度普遍用尽的双重压力下，个人按揭贷款更加困难。九成银行首套房贷款利率升至基准利率或者上浮10%。央行“窗口指导”喊话支持首套房贷。央行决定，全面放开金融机构贷款利率管制，取消金融机构贷款利率0.7倍的下限。银行持续“钱紧”：在22个城市中有6个城市普遍上调了二套房贷款利率。

2014房地产市场调整导火索：金融环境2014年利率上升，房价涨幅降低数据来源：北京市统计局备注：实际利率是名义利率与通货膨胀率之差房价涨幅与实际利率关系图

三、市场未来趋势

房地产市场软着陆——市场内部调整开发商转变策略积极应对0101020304消费能力尚存市场具有惯性市场内部调整020304

房地产市场软着陆——政府去行政化，回归市场双轨制统筹市场轨保障轨保障房自住商品房（共有产权房）商品房依靠市场机制增加发展放宽落户——放宽户籍准入条件，争夺人口资源取消限购——释放购买力，刺激买房需求政府去行政化、回归市场金融支持——央行喊话，支持首套房贷

价格预测——整体振荡下行城市调整时间市场表现原因一线城市2014年4季度市场下行，理性回归，自住房为价格支撑点人口聚集度高二线城市未来1-2年市场相对平稳，部分城市下行明显库存较多,房价增长乏力三四线城市未来2-3年市场下行严重，大部分库存居高，去化困难缺乏产业支撑，市场供过于求，泡沫化风险大

市场分化市场分化一线供不应求，自住房价格为支撑点二线多数供求平衡三四线部分供应过剩大型房企领先优势扩大中型房企，不进则退