【莱坊】上海甲级写字楼市场季度报告2023年第四季度.docx

上海甲级写字楼市场季度报告

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2023年第四季度

本报告重点关注上海甲级写字楼市场，包括供应和需求、租金、空置率以及写字楼投资市场等方面相关信息

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概览和展望

整体经济恢复不及预期，市场复苏仍需时日

由于整体经济恢复不及预期，市场租赁需求持续萎缩，导致第四季度上海写字楼市场继续下行。第四季度，上海写字楼市场迎来供应高峰，六个新项目竣工交付，总计为市场带来437,177平方米的办公面积，环比增幅7.1%，推升全年新供至136.9万平方米。

业主为留住租户和吸引预算有限企业的迁入而进行的减租和租赁折扣措施导致市场平均租金环比大幅下跌3.1%至每天每平方米人民币7.93元。业主与租户之间

的租金谈判空间进一步放大，续租以及企业搬迁活动在本季度都十分活跃。

第四季度，市场平均空置率小幅增加0.9个百分点至19.2%。市场净吸纳面积为129,528平方米，全年市场净吸纳量达到509,855平方米，同比下跌8.4%。

第四季度，市场租赁需求仍然来自于TMT、金融和专业服务。市场未有新的行业性需求增长点出现，因此在大量新项目入市以及不少楼宇主要租户搬离的情况下，

市场存在极大的去化压力。

租赁市场的持续下行，导致租赁双方对于未来市场发展充满不确定性。而累积的超过200万平方米的项目计划在2024年入市，对于市场的承载能力将是一个巨大挑战。我们预计，经济的持续疲软导致企业将更多的考虑成本支出问题，退租和降级外迁的趋势仍将继续。在大量企业降本增效情绪带动下，业主以价换量的策略仍是市场的最优解。

图一：上海甲级写字楼市场参考指标[1]

2023年第四季度新增供应437,177平方米

2023年

第四季度新增供应

437,177

平方米

2023年

第四季度净吸纳量

129,528

平方米

2023年

第四季度租金

7.93

元/平方米/天

2023年

第四季度空置率

19.2%

自

自

按季变幅：211.4%下季预测：剑按季变幅：下季预测：7.1%3.1%

按季变幅：211.4%

下季预测：剑

按季变幅：下季预测：

7.1%

3.1%

按季变幅：下季预测：

下季预测：

资料来源:莱坊研究部

[1]租金为平均净有效租金

北静安区(大宁、上海火车站、苏河湾)2023

北静安区(大宁、上海火车站、苏河湾)

2023202420252026及以后

0

资料来源:莱坊研究部

图二：2023-2026年及以后各区域新增写字楼面积

千平方米

4,000

3,500

3,000

2,500

2,000

1,500

1,000

500

杨浦区(五角场、大连路、杨浦滨江)

徐汇区(徐家汇、徐汇滨江、淮海中路)

普陀区(长风-真如)

浦东新区(陆家嘴、竹园、花木、世纪大道、前滩、后世博、洋泾及源深)

闵行区(虹桥商务区、莘庄)南静安区(南京西路)

黄浦区(人民广场、淮海中路、外滩、后世博)虹口区(北外滩、四川北路)

长宁区(中山公园、新虹桥、临空商务区)

供应和需求

年度新供应量达到近年来新高，但需求仍然疲软

第四季度市场共有6个新项目竣工交付，为市场带来437,177平方米的新供面积，环比上涨7.1%，将全年写字楼市场新供推高至136.9万平方米，恢复到疫情前的市场供应水平。本季度市场新项目主要集中在新兴商务区，例如位于虹口北外滩的友邦金融中心（126,704平方米），普陀真如-长风的中海中心A座（108,088平方米）和高尚领域3号楼（37,754平方米）以及位于浦东后世博的世博耀华商务中心（30,608平方米）。位于中央商务区扩展区——五角场北扩区域的云际尚浦A塔在第四季度竣工交付，为市场带来91,713平方米的办公面积。

在全球经济恢复速度未达预期的背景下，预算持续收紧且有租赁需求的企业更倾向于选择续租或降级搬迁。第四季度，全市续租以及降级搬迁的租赁活动超过70%。面对激烈的市场竞争，业主采取了积极的策略，提供租赁补贴和减租条件，成功地留住了大量客户。这一策略使得企业续租的比例在第四季度大幅提升近20个百分点。

从新成交的租赁来看，TMT、金融和专业服务企业一直是2023年的市场租赁需求主流，三者总计带来的租赁需求占比超

图三：

图三：甲级写字