商业地产运营管理.ppt

类别现场落实要点给排水系统对地下室各污水井和综合排污设备的排污泵进行综合检查和调试，调整浮球位置，确保高低液位动作正常自动运行生活水箱间装修标准满足卫生清洁需求，生活水箱无渗漏，液位显示仪、紫外线消毒仪等设备安装到位，水箱浮球阀动作正常，供水压力正常，投用前清洗消毒完毕，取得二次加压用水卫生许可证虹吸雨排管道吊架是否牢固，吊架间距和安装位置是否符合设计要求检查屋面的虹吸雨排是否堵塞，如堵塞需及时清理对步行街的卫生间的设备设施进行排查开业前取得污水排放许可证电梯电梯运行需平稳、舒适，安全保护开关反应灵敏、准确电梯地坑干燥平整各类电梯安装调试完成，并取得检验合格证电梯内外装饰完成扶梯、电梯的人员满载测试完成扶梯的变频运行正常，上下倒梯正常消防系统消防系统阀门安装位置须与图纸相符，便于快速操作消防泵房、消防稳压泵房的设施设备能够正常启用，消火栓、消防喷淋系统水压正常消防联动、消防广播、背景音乐墙等消防设施设备正常消防湿式报警阀室各回路管道标识正确清晰其他员工餐厅装修及设备调试完成实施垃圾房安装调试完成，具备使用条件托管信息机房设备安装到位，内装完成房产条件控制·商家技术条件的对接与落实在前期规划评审对接过程中，除了规划院与商业管理公司在各设计阶段就公共物业条件进行意见交换外，商家的房产技术条件对接同样是必不可少的环节。商家技术条件，是指为了满足各业态商家持续经营对土建、机电等工程技术条件提出的需求。一、商家技术条件（一）商家技术条件特点一个十几万平方米体量的购物中心项目，业态组合及其综合，不仅涵盖各种体量规模的商业单元，而且各种商业单元业态也相当丰富，如百货、院线、电器、电玩、KTV、超市、健身、酒楼等，每种业态都具有单独的技术条件要求，这体现了商家技术条件的复杂性。同时，每种商业业态都有大量的品牌商家，不同品牌商家由于商业理念和经营模式的不同对商家技术条件的要求也不尽相同，因此商家的房产技术条件又具有特定性。购物中心的开发节奏有别于其他类型房地产的开发，如果技术条件对接的时候节点滞后，将严重影响到二版施工图深化设计、分项工程招标、设备材料采购、工程实施进度、商家个性化的房产技术条件要求达到平衡，商业管理公司应与规划院、项目开发公司共同研究梳理，确定商家技术条件分业态、分阶段对接，各阶段技术对接进行标准化管理，即保证对接成果的延续，又满足施工进度要求。1、主力店商家技术条件要点（二）各业态商家技术条件要点通常而言，根据商家经营面积需求、合作年限、租金水平、管理方式等维度可将商家划分为主力店商家和步行街商家两类。这两类商家在进行房产对接时对技术条件的关注重点有所区别，因此应在尊重差异的前提下，尽量满足商家的要求。在与主力店商家进行技术条件对接中不难发现，这类商家对房产技术条件的关注程度是比较全面和深入的，不仅着重于自身租赁区域内技术条件的满足，针对购物中心公共物业条件也会提出相应的需求，这在对接中是不能忽视的。以超市的技术条件要点为例，犹豫其租赁面积较大，所用的配电、暖通等系统相对独立，对于其对土建、配电、暖通、弱电、燃气、给排水、排油烟及消防等技术条件的要求，可以通过制度化的对接流程和模块化计划控制来安排递进式、阶段性的对接来逐步满足。与此同时，超市商家会特别关注项目整体交通动线组织、超市入口通道设计、超市步道电梯和扶梯设施的位置和动线组织、外立面LOGO及广告位设置、室内外停车场要求及公共区域环境控制等要求。2、室内步行街技术条件要点步行街商家由于经营项目的不同，对技术条件的依赖和要求也不同，但主要应关注配电、给排水、暖通、弱电、厨房排烟几个功能方面的条件。万达广场步行街餐饮商家的技术条件对接要点类别对接要点配电条件复核室内步行街配电各回路设计电量，确定商家合理需求电量，根据设计电量与需求电量的差异，简列表说明层间各回路的配电容量调整方案，满足各商家的用电需求一般餐饮商家可按250瓦/平方米算；火锅店可相应增大至300-400瓦/平方米计算，但须要求商家提供用电设备清单并结合商家实际经营时设备运行状况进行复核，核算设计总用电量是否满足需求商铺内电箱避免安装在隔墙，以安装在柱边或后墙为宜；变电所内需设计安装能源分项计量系统，便于日常用电管理及能源分析各回路还需装一块有功电表（有计量局检测证明），便于收费及与计量系统相互校核暖通条件根据空调设计图纸并现场核对统计商家内风盘规格及数量，餐饮300-400瓦/平方米的冷量配置，提出风盘调整方案，满足商家空调需求特殊需求商家在商家用电总量不增容的情况下，为满足商家换季时特有的营业需求，可采用自装空调的方式特殊餐饮商家全区