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南京市商业发展现状及趋势

二、南京市商业物业近期发展趋势

随着房地产市场的不断成熟和完善、社会经济和商业流通的发展、房地产开发水平的提高、城市消费人口的增长、现代交通工具（地铁与私家车）对居民活动范围的扩展，南京商业物业将面临最好的发展机会，在未来可能表现出如下趋势。

1、市场竞争具有双赢性

经过若干年的发展，南京市城区内已经分布着多个影响力很强的区域性商圈。如果在一个新兴商圈里，没有几个大型项目共同存在，将无法吸引足够的客流量，更不足以支撑整个商业区域的繁荣。而在此区域的每个商业项目，将起到互相烘托的作用，达到区域共赢。

但是在区域经营中，一定要形成错位经营，达到互补，尽量减小同区域项目对于自身项目的冲击。

但从长远发展来看，在本区域尚未形成具有影响力的大型成熟商圈的情况下，局部商业的发展将烘托起整个江宁地区的商业气氛，为本项目超大型商业物业的开发进行良好的铺垫。此外，大型高档次楼盘的涌现，将会迅速改变江宁地区嘈杂、混乱的不良形象，有助于本项目形象的提升和未来商业物业的推广及经营。

2、商铺经营管理专业化

随着南京商业环境的不断发展，商业物业市场将明显呈现出更理性的需求。投资者和经营者已经意识到了经营管理的重要性，都将会对发展商提出此类要求，促使发展商对市场作出售后承诺。

对于本项目除了要考虑如何将商铺尽快的销售出去，还要考虑商铺如何经营才能保证旺场，才能令物业保值和增值。

3、商业物业市场发展规模化

根据中国加入WTO的协议，我国已承诺在五年内逐步放开零售市场，允许外商在中国开展商业经营活动。外商的介入，将促使商业物业市场和国际接轨，商业物业从原来无序、散乱的不规则市场，将逐步走向有序的规范市场。

作为市政府重点工程，本项目必须考虑适当的超前性，提高自身的竞争力（国外企业对商业物业的硬件、软件等条件要求相当苛刻），以适应未来高标准商业物业发展的需求。

4、项目公共空间社会化

未来发展商在项目开发的同时，将会主动配合政府宏观规划，架设专用区间作为公共活动区域，用以组织社区活动、集市、表演、休闲的场所，使商业活动与公共活动互相促进，成为综合性的城市广场。

实际上，把公共空间进行社会化，将会为商场带来可观的潜在消费人流，是一种非常有效的经营方式。本项目作为交通枢纽，为公共空间社会化的建立提供了平台。但是公共区间人流的引导、组织、筛选、疏散以及商业活动展示等问题，需结合项目定位进行细化。

三、商业物业开发中存在的问题

1、投资开发商业物业的比重过小

3.7%,据南京统计局数据显示，在南京近年开发的房地产品种中，商业物业的开发量的比重仅占

3.7%,

目前南京房地产市场上投资开发的商业物业主要形态是临街建设的商业街、写字楼、公寓、普通住宅的底商部分以及大型商业物业，作为一种市场需求大、变现能力强、能产生商业利润的特殊房地产，相应供应量偏小。

2、商业物业产品同质化

房地产同质化问题随着市场的成熟越来越严重，随着商业物业的发展，商铺的同质化也已经开始出现。住宅的同质化主要表现在建筑风格、产品设计等方面，而商铺的同质化与住宅不同，目前南京商铺的同质化多是集中在概念和推广手法上，比如地铁概念、步行街概念等。

产品的同质化，将极大的破坏整体商业市场环境，容易形成以价格为主要砝码的低等竞争。

实际上，即使同是地铁物业或步行街物业，不同的项目均有其不同的特质，并且彼此的商场定位、经营品种、经营手段、推广策略都是不一样的，简单的模仿是不能有效增加物业竞争力的，突出项目个性、提高项目自身品质才是增加项目竞争力的关键因素。

3、商业项目缺乏可感性强的形象力

由于市场竞争强度的增加，房地产项目越来越重视自身形象的宣传。但是对于商业物业，一直以来塑造感性的项目形象方面的工作力度不够，项目缺乏具体化、可感性强的形象表现，减弱了对目标客户的吸引力。

项目形象对于商业物业来讲，远远重要于普通住宅物业。在商铺经营之前，众多投资者无法取得经济收益，只能靠发展商为其勾画出未来美好的蓝图来增加投资信心，因此商业项目的形象对于后期销售是至关重要的。

4、营销策略单一

目前商业物业的营销、推广策略远不及住宅物业多姿多彩，表现单一，缺乏对销售的有力支持。对于主要面对投资客户的商业物业来讲，灵活多样、具有利益吸引的营销策略将会为项目的成功销售提供保障。

5、建筑设计不能满足多功能的商贸要求

商铺的间隔、产品的布局、公共空间的利用、基础设施的设置等建筑设计方面尚不完善，不能满足多功能的商贸要求，不利于商场的后期经营管理。

提高商铺的商业利用价值，合理规划商铺间隔布局，提高物业管理和商业管理手段，可以有效的提高产品的竞争力，增加收益。

科学的商业物业的建筑设计要考虑到物业各种经营项目的特征，必须考虑不同的