黄奇帆-2025年世界新格局，房地产将企稳，房价将回归合理-20250112.pdf

会议要点

1.房地产市场趋势

•中长期趋势：从中国中长期来看，城乡融合将为城市提供大量人口，有助于

吸收房地产过剩产能。合理的房地产投资规模是每年建房资金量相当于城市

GDP的六分之一，固定资产投资的四分之一，这样才能保持房地产市场的

持续稳定发展。如果建房资金量占GDP过高，就容易出现泡沫。

•短期趋势：当下，中央政府已出台5种措施化解房地产难题。预计2025年

中国房地产将止跌回稳，成为未来发展新阶段的起点。此后，房地产不会再

像过去四年那样对中国经济产生负拉动，随着GDP的增长，房地产也将同

步增长，形成新的格局。

2.中国对外开放格局

•格局转变：中国最近十年进入内循环为主、国际国内双循环的对外开放新格

局。进出口贸易占GDP比重是衡量外循环、内循环的指标，当该比重60%

以上时以外循环为主，40%以内则以内循环为主。中国在不同时期呈现不同

状态，1950-1980年是比较绝对的内循环，进出口贸易占GDP仅10%；

80年代后外循环比重迅速上升，到2005、06年外循环达到71%；最近十

年进入双循环新格局，外循环占比保持在35%-40%，实际多年来始终保

持在38%左右，如2023年中国进出口货物贸易6万亿美元，服务贸易

8000亿，加总6.8万亿美元，换算人民币48、49万亿，而GDP大体130

万亿，占比39%。

•格局形成原因：当今世界经济强国多以内循环为主，发展中国家多选择外循

环为主。中央采用这一逻辑，推动中国进入内循环为主的阶段。这十年内循

环为主的格局给中国国际经济带来巨大利益，在出口结构、制造业生产方式

和引进外资三个方面出现基础性、趋势性的有利发展状态。

3.内循环为主格局下中国经济的发展

•出口产品结构优化：1990-2000年期间，中国出口产品70%多是劳动密集

型的轻工纺织品，装备类、电子类等高附加值、技术密集型产品出口只占

20%多。到2023年，情况发生逆转，中国出口产品90%是装备类、技术

类、附加值相对高的产品，10%是劳动密集型产品。如今中国有上百种工业

品在世界市场覆盖率占50%以上，出口结构得到极大改善。

•201050%

制造业生产方式变革：年以前，中国进出口的制造业产品中，多

30%10%

是加工贸易，多是产业链集群在中国然后进出口的产品，剩下多

是不涉及制造加工的农产品、矿产品。到2024年，进出口的6万亿美元

20%70%10%

中，是加工贸易，是产业链集群在中国国内的一般贸易，是原

材料粮食初级产品。加工贸易比重从五十几降到20以内，表明生产水平有

巨大提升。同时，中国将大量加工贸易甩到东南亚，自身通过扩链、强链、

补链，形成了世界最大规模的产业链集群，涵盖四十多个大类，120多个中

类，五百多个小类，其中40%的产能为世界之最。

•引进外资情况良好：从历史数据看，中国引进外资呈现步步高的趋势。

1980-1990年平均每年引进外资20亿美元；90-2000年邓小平南巡后，

每年达到300亿美元；2000-2010年加入WTO后，每年翻一番达到600

亿；2011-2020年又翻一番，每年达到1200亿；2021-2023年平均每年

引进外资1600亿。尽管面临美国贸易战等不利因素，外资仍愿意进入中

国，原因在于中国内循环为主形成的统一大市场具有