商业物业现场管理(设备管理).ppt

故障率使用年数磨损故障期偶发故障期设备故障率曲线初始故障期初期故障期。在设备开始运行的初期，由于设备设计制造和安装调试上存在缺陷问题及操作不熟练等原因所造成，因此故障率较高，这个时期大概是1?2年。经过一定时期故障已经排除，施工安装遗留的问题也得到了解决，这样就进入正常运行阶段，偶发故障期，这一时期的故障较少，大概是5?8年的时期，大多是因设备零部件某些不可预测的缺陷而引起的，其故障率较平稳。这些故障可由维擭保养工作随时给予排除，因此这一时期是设备最佳工作期。磨损故障期，由于设备经过初期的运转，大部分零件已经磨损严重，因此设备的故障率又明显上升，这时需要进行设备的大修或更新。123设备故障规律故障可预见性故障处理总结发现故障“先兆”及时处理故障能源管理运用现代化先进科技综合管理统计设备、设施运行记录、分析数据；合理编排设备、设施运行时段；不断改良设备、设施技术状况；提高设备、设施运行效率。公共照明耗电报告中央空调耗电报告运输电梯耗电报告能源管理建筑物平均负荷参数(KWH/M2)综合楼01写字楼02别墅03高层住宅04多层住宅05运行节能制度节能改造措施注重节能计划的制定,并狠抓计划的落实节能管理中首先应注重节能计划的制定,较为科学的方法是把各物业上年同期能源消耗数的95%作为本年同期能源使用的计划数,通过每月能源报表的编制和月度能源分析会对计划的执行情况进行量化统计和分析,其目的有两个:一是找出能源消耗中的异常情况,并进行原因分析,制定整改措施予以消除;二是对节能管理做得较好或值得推广和学习的地方,进行细化总结,并积极在其他的商业物业的管理中进行推广,以达到用好能、节好能的效果。LASKJVLASKJVLASKJV******************设备、设施的管理建筑物本体及场地上的相关供配电、供排水、供气、供冷(暖)及运输系统、弱电系统等附属配套的设备、设施，它们是构成房屋建筑实体的有机组成部份。房屋建筑物业设备组成停车场配套其它配套设施暖通、卫生设备、设施电气设备、设施辅助设备、设施给水系统、排水系统、消防水系统；喷水冲洗机、洗地毯机、洗外墙机械；供冷系统、通风系统、锅炉(供热)系统。暖通、卫生设备、设施高压变电系统、供配电系统、应急供电系统；消防报警系统、安防监控报警系统；通讯、视像、广播、智能化网络系统；建筑物防雷及接地系统。垂直电梯、自动扶梯、液压客梯/货梯；0102030405电气设备、设施油烟处理、泼水处理、噪声处理；01景观喷泉、灯饰广告设施；02体育运动设施、健身器械、娱乐及游戏设施。03辅助设备、设施保持设备、设施的完好保障设备、设施“安全、可靠、经济、合理”运行延长设备、设施寿命周期。物业设备、设施管理的目标输入标题有超前意识和忧患意识；输入标题输入标题输入标题有全面质量管理意识。2有良好服务意识和技术素质；有全面计划管理意识；143管理者应具备的素质设备运行管理的“八字”方针安全——通过对设备(设施)的维修管理，使物业使用人感舒适安全；可靠——设备的运行、维护保养应按相关的规程实施，其内容和质量质量应达到的标准，杜绝组织管理上的疏忽，保证设备无故障可靠运行。经济——加强维修工程成本管理，维修资金和维修定额管理；合理——合理安排人力、物力、财力，务求少花钱多保养，要制定详细的维修计划和方案；0102运行巡视检查“八要决”看—设备、设施外观有否异常；听—设备、设施运行声音；闻—设备、设施有否异味；摸—设备、设施运行温感、震感；测—设备、设施各种参数；查—设备、设施运行标准；比—设备、设施运行数据的差异；记—设备、设施巡检检查的情况。01初期故障期；02偶发故障期；03磨损故障期。设备故障的规律LASKJVLASKJVLASKJV******************