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行业专题报告|房地产

心怀期待的一年

房地产行业2025年投资策略

核心结论

回顾24年，政策定调迎来转折，驱动预期改善。从“止跌企稳”到“稳住

楼市”，指明对基本面修复的坚定方向，预期改善下指数触底回升，销售同

比持续改善，1-10月商品房销售面积同比跌幅自低点收窄7.1pct至-17.7%。

展望25年，我们心怀期待，基本面进一步夯实企稳，预期交易特征下，建

议积极关注板块机会。我们预计25年商品住宅销售面积/销售额同比

-3.7%/-5.6%，新开工/竣工同比-9.4%/-13.0%，投资同比-7.8%；核心矛盾

租金收益率、价格预期、库存去化周期三项指标不同程度优化，叠加城中村

及危旧改造、适度宽松货币等政策推出，有望推动商品住宅销售企稳；板块

预期交易特征显著，建议积极关注板块机会。

【报告亮点】

围绕销售这一核心议题，我们从房屋供需价格、估值价值两个维度，从租金

收益率与无风险收益利差、价格预期、库存等维度，分阶段讨论房价与销售

规模、调控政策间的关系，结合不同城市间差异，展望销售持续修复的路径。

【主要逻辑】

1、基本面多指标望迎修复：租金与10年期国债收益率差值显著收窄，价格

预期较强城市估值压力降低，全国库存望进一步靠拢均衡位置，局部望率先

降至低位，全局来看量价或仍有压力，但部分核心城市望年内企稳回升。

2、政策端方向依旧明确：积极定调与预期管理需求下，政策方向依旧明确。

3、房企端业绩仍承压，但边际更重要，聚焦个股分化：房企业绩承压在预

期内，关注明年局部城市率先改善背景下，房企在拿地销售上分化，优先关

注聚焦核心城市中型房企，弯道超车或再现。

4、行情端预期交易为核，积极关注板块机会：回顾历史，地产板块预期交

易特征愈发明显，高线城市率先企稳望加速预期确认，积极关注明年2-3月

小阳春政策窗口期。

投资建议：关注投资逻辑：1）民企估值修复，建议关注具备商业现金流民

企新城控股、龙湖集团；2）基本面修复驱动经营改善，拿地领先房企，推

荐越秀地产、滨江集团，建议关注绿城中国；3）二手房销售有望持续好于

新房，推荐板块龙头贝壳，建议关注我爱我家；4）行业风险降低，物业估

值修复，建议关注绿城服务、新城悦；5）城中村及危旧改造主题，推荐天

健集团，建议关注天地源、城建发展。

风险提示：宏观经济复苏不及预期风险；政策推进低于预期风险；测算假设

偏差风险。

1|请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明

|2024年12月13日

索引

内容目录

一、政策面：行业定调显著转向宽松政策望延续5

1.1政策回顾：行业定调显著转向政策落地节奏及力度显决心5

1.2政策展望：宽松政策望延续推动库存去化供需企稳7

二、基本面：政策推动销售转暖行业进入底部区间8

2.1销售：两轮政策持续推动销售同比呈修复趋势8

2.2价格：以价换量去库在先政策推动降价趋缓9

2.3投资、新开工、竣工端仍承压11

2.4拿地：拿地规模整体收缩年末房企加大拿地力度12

2.5库存：以销定产推动库存压减销售走低去化周期提升14

2.6核心矛盾：估值重塑驱动价值波动供需再平衡驱动价格筑底16

2.7基本面展望：心怀期待的一年20