房地产市场报告 年报 -2024年广州房地产市场回顾及2025年展望.pdf

⼴州全年新增五个办公楼项⽬，共34万平⽅⽶的优质⾯积，同⽐减少52%。新供应分布在琶洲、⾦融

城和万博⽚区，是近五年的新低。但在企业降本增效的运营思路主导下，办公楼整体需求谨慎，空置率

仍录得⼩幅同⽐上升0.5个百分点，⾄年末的18.7%。其中，第四季度录得年内供应⾼峰，三个项⽬共

18.1万平⽅⽶的办公⾯积投⼊市场，季内空置率上升0.8个百分点。

去化⽅⾯，全年净吸纳量同⽐回落，共录得20.4万平⽅⽶的去化。其中第四季度贡献约6.6万平⽅⽶。

另外区域表现分化，琶洲和⾦融城成为办公楼空置去化主⼒，分别在2024年录得13.1万平⽅⽶和11.3万

平⽅⽶的净吸纳量。⽽珠江新城年内则租赁承压，第四季度录得负吸纳，全年区域空置率同⽐上升2.1

个百分点⾄年末的13.3%。

⾏业表现⽅⾯，2024年TMT、⾦融业、消费品制造业和专业服务业在办公楼的成交中排名前四，占全

市成交的67%。TMT、⾦融业和专业服务业的占⽐均同⽐下降，但以快消为代表的消费品制造业成交

占⽐则同⽐上升两个百分点。

TMT成交中，46%的成交⾯积来⾃软件系统开发，包括互联⽹+和AI对于营销和制造业等⽅⾯的⽀持应

⽤，并且超过76%的搬迁案例扩张了⾯积，或者搬迁到了更好的办公楼。游戏⾏业成交保持活跃，成交

占⽐⼩幅攀升，其中琶洲录得某⼿游开发公司区内搬迁扩租成交，共6,900平⽅⽶。⾦融业成交⾯积

中，其他⾦融服务占⽐36%，如⼩额贷款、不良资产管理和财富管理等；除此以外，保险业排名第⼆

位，占⾦融⾏业成交⾯积28%。表现活跃的还有快消品⾏业，尽管录得的成交⾯积仅较2023年⼩幅增

⻓，但成交宗数显著增加，是往年的2.6倍，其中超过五成的交易案例位于琶洲，如某本地化妆品总部

从园区升级到优质办公楼7,500平⽅⽶。

尽管2024年供应量不及预期，但来⾃新兴商务区未来供应项⽬积极的预租活动，以及恢复缓慢的需求

和个别退租事件，都给现楼招商施加了不少的压⼒。办公楼业主对于租户的争夺趋于⽩热化，“以价换

量”是主要租赁策略。全市租⾦⾯价跌幅逐季扩⼤，第四季度录得2.7%的年内最⼤季度跌幅。全年租⾦

⾯价同⽐下跌6.2%⾄年末的每⽉每平⽅⽶135.0元。

2024年⼴州录得两个项⽬投⼊市场，分别是位于番禺的华丰汇和海珠区的⼴州塔⼴场，共约19.7万平

⽅⽶。近三年⼴州年均优质零售物业供应量仅为23.7万平⽅⽶，较2019-2021年均值下降37%。究其

原因，⼀⽅⾯，在电商持续冲击下，实体零售招商难度显著增加，对于需要经历培育期的新购物中⼼尤

其具有挑战性，⼀定程度上影响了供应。另⼀⽅⾯，近年来⾮标物业硬件设计和运营⽅⾯的不断创新，

在成为购物中⼼的有益补充之外，也分流了部分品牌和消费者的关注。

⼴州1-11⽉社会消费品零售总额同⽐增⻓0.3%，较2023年全年6.7%的增幅显著下调，显示消费趋于

谨慎。同时，以超市、电影院和健身中⼼为代表的传统主⼒租户持续调整，业态迭代变化期间产⽣的空

置，给优质商业招商带来压⼒。⼴州商业租⾦承压，年末⾸层租⾦同⽐下调3.5%⾄每天每平⽅⽶23.3

元。其中核⼼商圈年度跌幅3.2%，⾮核⼼商圈同⽐下跌3.8%。部分连锁餐饮品牌借此租⾦下⾏契机拓

展店铺，⽽⼤部分优质物业以空置去化作为其运营的⾸要⽬标，带动2024年⼴州空置率同⽐下降0.9个

百分点⾄年末的7.4%。

成交⽅⾯，2024年全年餐饮、零售和服务类业态成交占⽐分别为46%，37%和16%。餐饮成交占⽐同

⽐上升1.4个百分点，连续第四年增⻓。但区域存在分化，天河路商圈录得显著⾼于全市的零售成交占

⽐49%，显示出该商圈对连锁零售品牌的吸引⼒。

细分业态⽅⾯，餐饮业态中表现最活跃的是特⾊餐饮，43%的新店来⾃该类别，包括落址于天环的⼴

州⾸家⾁⾁⼤⽶，⽽年底开业的⼴州塔⼴场也引⼊多家餐饮的⼴州⾸店。另外，⾯包烘焙在餐饮新店中

占⽐9.2%，较2023年显著提升4.1个百分点，是餐饮业态中增⻓最快的类别。KUMOKUMO年内在⼴

州快速扩张，⽽好利来也在⼴州塔⼴场围板其⼴州⾸店。零售⽅⾯，时尚服装、电⼦产品和家电、以及

珠宝配饰新店数量占⽐排名前三。其中最值得关注的是，珠江新城K11年内陆续围板奢侈品牌，如

GUCCI和DolceGabbana等，珠江新城商圈定位和形象都将被带动提升。⽽天河路商圈中，表现最

突出的是成交显著提升的运动