小结43房地产开发产品定位要点42房地产开发产品定位基本原理4.ppt

高等职业教育房地产类专业“十一五”规划教材第4章房地产投资产品定位策划小结4.3房地产开发产品定位要点4.2房地产开发产品定位基本原理4.1房地产投资分析策划思考题练习题返回目录4.1房地产投资分析策划4.1.1房地产投资分析策划的主要内容1．产品定位策划2．开发时机策划3．开发合作方式策划4．融资策划5．价格策划6．经营策划4.1.2房地产投资分析策划的环境分析1．PEST分析法2．NAP分析法3．SWOT分析法4.1房地产投资分析策划4.1.3房地产投资分析策划的基本过程房地产投资分析策划的基本过程大致包括以下步骤：1．项目策划构思2．信息收集与分析（1）投资开发商的内部信息，主要是投资开发商的NAP。（2）拟投资国家、城市及区域的信息。（3）拟投资区域的地块与项目信息。3．实施项目策划通过实施项目策划，初步得出项目的产品定位、价格定位，并初步确定开发进度、开发合作方式、融资安排及经营模式的选择等。在这个基础上，房地产投资经济评价才能开始。返回本章目录4.2房地产开发产品定位基本原理4.2.1房地产产品及房地产开发产品定位1．房地产产品的现代概念现代的房地产产品是由核心产品、形式产品和附加产品所组成的立体复合体。具体如图4-1所示。图4-1现代房地产产品构成图4.2房地产开发产品定位基本原理2．房地产开发产品定位的含义1）以开发商或土地使用人的立场为出发点，满足其利益的目的。2）以目标市场潜在客户需求为导向，满足其产品期望。3）以土地特性及环境条件为基础，创造产品附加价值。3．房地产开发产品定位的价值所在4.2.3房地产开发产品定位的一般流程1．确定定位的目的2．确定定位的范围及方法3．进行现况及趋势分析4．确定产品定位的目标5．优选产品定位方案返回本章目录4.3房地产开发产品定位要点4.3.1房地产核心产品的定位1．产品的类型或功能定位2．产品辅助功能的定位3．产品的档次定位4.3.2房地产形式产品的定位1．项目总体布局定位2．项目各种功能的布局定位3．建筑规划具体设计定位4.3.3房地产附加产品的定位1．物业服务的模式定位2．物业服务的品位定位3．物业服务项目定位4．物业服务价格定位4.3房地产开发产品定位要点4.3.4房地产产品开发规模定位房地产产品规模分为总体规模、分功能规模及最佳搭配两个方面。进行房地产产品规模定位，既要确定合理的总体规模，也要考虑不同物业使用功能的规模及最佳搭配问题。总体规模的确定，需要认真研究策划环境，包括投资的外部环境以及投资者内部的情况等。[案例]某房地产开发项目产品定位分析一、项目功能组合策略分析（一）物业的功能模式（二）组合模式分析1．商场为主的组合2．写字楼为主的组合3．饭店（酒店）为主的组合4．住宅为主的组合4.3房地产开发产品定位要点5．商住楼为主的组合（三）建议组合模式1．中档写字楼+基本配套2．中档写字楼+宾馆+基本配套3．商住楼+基本配套4．基本配套的选择二、项目定位分析（一）对外出售部分目标客户定位1．主要目标客户来源与特征2．主要目标客户需求特征分析（二）产品定位（三）产品规模定位（四）产品价格定位返回本章目录小结房地产投资分析策划，是指从事房地产投资经济评价的工作人员，根据房地产投资项目所在国家、地区、城市和项目本身的各方面情况，参考项目投资开发商的目标要求，从不同的角度出发，通过对房地产投资项目进行系统分析，从而对房地产项目投资的关键点做出的预先考虑与设想的过程。房地产投资分析策划的主要内容包括产品定位策划、开发时机策划、开发合作方式策划、融资策划、价格