2024年广州房地产市场回顾及2025年展望-CBRE.pptx

?州全年新增五个办公楼项?，共34万平??的优质?积，同?减少52%。新供应分布在琶洲、?融城和万博?区，是近五年的新低。但在企业降本增效的运营思路主导下，办公楼整体需求谨慎，空置率仍录得?幅同?上升0.5个百分点，?年末的18.7%。其中，第四季度录得年内供应?峰，三个项?共18.1万平??的办公?积投?市场，季内空置率上升0.8个百分点。

去化??，全年净吸纳量同?回落，共录得20.4万平??的去化。其中第四季度贡献约6.6万平??。另外区域表现分化，琶洲和?融城成为办公楼空置去化主?，分别在2024年录得13.1万平??和11.3万平??的净吸纳量。?珠江新城年内则租赁承压，第四季度录得负吸纳，全年区域空置率同?上升2.1个百分点?年末的13.3%。

?业表现??，2024年TMT、?融业、消费品制造业和专业服务业在办公楼的成交中排名前四，占全市成交的67%。TMT、?融业和专业服务业的占?均同?下降，但以快消为代表的消费品制造业成交占?则同?上升两个百分点。

TMT成交中，46%的成交?积来?软件系统开发，包括互联?+和AI对于营销和制造业等??的?持应?，并且超过76%的搬迁案例扩张了?积，或者搬迁到了更好的办公楼。游戏?业成交保持活跃，成交占??幅攀升，其中琶洲录得某?游开发公司区内搬迁扩租成交，共6,900平??。?融业成交?积中，其他?融服务占?36%，如?额贷款、不良资产管理和财富管理等；除此以外，保险业排名第?;

位，占?融?业成交?积28%。表现活跃的还有快消品?业，尽管录得的成交?积仅较2023年?幅增?，但成交宗数显著增加，是往年的2.6倍，其中超过五成的交易案例位于琶洲，如某本地化妆品总部从园区升级到优质办公楼7,500平??。

尽管2024年供应量不及预期，但来?新兴商务区未来供应项?积极的预租活动，以及恢复缓慢的需求和个别退租事件，都给现楼招商施加了不少的压?。办公楼业主对于租户的争夺趋于?热化，“以价换量”是主要???赁策略。全市租??价跌幅逐季扩?，第四季度录得2.7%的年内最?季度跌幅。全年租??价同?下跌6.2%?年末的每?每平??135.0元。;

2024年?州录得两个项?投?市场，分别是位于番禺的华丰汇和海珠区的?州塔?场，共约19.7万平??。近三年?州年均优质零售物业供应量仅为23.7万平??，较2019-2021年均值下降37%。究其原因，???，在电商持续冲击下，实体零售招商难度显著增加，对于需要经历培育期的新购物中?尤其具有挑战性，?定程度上影响了供应。另???，近年来?标物业硬件设计和运营??的不断创新，在成为购物中?的有益补充之外，也分流了部分品牌和消费者的关注。

?州1-11?社会消费品零售总额同?增?0.3%，较2023年全年6.7%的增幅显著下调，显示消费趋于谨慎。同时，以超市、电影院和健身中?为代表的传统主?租户持续调整，业态迭代变化期间产?的空置，给优质商业招商带来压?。?州商业租?承压，年末?层租?同?下调3.5%?每天每平??23.3;

元。其中核?商圈年度跌幅3.2%，?核?商圈同?下跌3.8%。部分连锁餐饮品牌借此租?下?契机拓展店铺，??部分优质物业以空置去化作为其运营的?要?标，带动2024年?州空置率同?下降0.9个百分点?年末的7.4%。

成交??，2024年全年餐饮、零售和服务类业态成交占?分别为46%，37%和16%。餐饮成交占?同?上升1.4个百分点，连续第四年增?。但区域存在分化，天河路商圈录得显著?于全市的零售成交占?49%，显示出该商圈对连锁零售品牌的吸引?。

细分业态??，餐饮业态中表现最活跃的是特?餐饮，43%的新店来?该类别，包括落址于天环的?州?家????，?年底开业的?州塔?场也引?多家餐饮的?州?店。另外，?包烘焙在餐饮新店中占?9.2%，较2023年显著提升4.1个