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酒店筹建阶段的管理重点之六

除了补齐项目前期欠缺的市调分析、酒店规划、四个定

位和功能布局后，筹建团队重点把工作转移到建设、施工现

场的管控上。

1、酒店设计任务书

根据项目特点和经营要求，筹建团队针对负一层、负二

层（员工区）；一、二、三楼（前厅、餐饮、会议区）；四、

五楼（康体、娱乐区）六-二十三楼（客房、行政楼层）分

别对建筑空间、功能、规模、数量进行了模拟布置，向设计

院提交了详细的酒店设计任务书，里面包括经营设施的数量、

使用面积、配套面积、员工操作区面积、通道要求、公区要

求、消防疏散要求、便捷交通要求、客货分流要求、隔音（隔

味）要求、正负压（新风）要求，特殊区域要求，机电要求，

照明要求，空暖要求等进行了详细描述；精装修设计院接到

设计任务书后不断同筹建、筹开人员沟通、研究，在现有条

件下尽量做到符合运营、使用标准，灵活布置，不断完善。

此阶段最大的问题是，许多酒店在筹建时忽视设计任务

书的存在，有的是设计院直接出，有的是投资老板决定，有

的是不懂筹建的运营团队提供，这都会影响到设计任务书的

合理性、全面性和布置的便利性，更影响到酒店今后的盈利

能力。

曾经某位三线城市的投资老板得意的向我们炫耀他投

资的酒店（20000平方米）为了追求高大上，走廊能开卡车，

单房面积超60平米，装修单价超5000元/平方米一个项目；

也遇到过270间客房，最大多功能厅只有380平米（（层高

3.6米）的酒店项目，这些酒店后期效果、经营怎么保障？

怎么赚钱？投资者忽视前期规划的代价一定是血的教训。

2、酒店主体结构工艺选择

酒店的建筑主体结构工艺型式可选择三种：

（1）框架-剪力墙；

（2）框剪结构；

（3）框架+剪切型软钢阻尼器。

我们主要通过定性和定量两方面收集既往类似工程项

目的相关数据，对三种结构形式进行分析、比较。筹建团队

根据多方因素考量、分析，为能够满足楼体各空间、高度等

的建设需要，此项目最终建筑结构设计型式选定为框剪结构。

在可勘设管理阶段运用了两大重要工具：

一、限额设计；

二、设计优化。

在管理、组织、技术、经济方面参与了全方位管理。对

标类似项目技术经济指标做好设计方案技术分析，根据项目

特点和业主刚需（痛、难点），对应的确定了项目发承包模

式及投资模式。通过多次反复推敲、论证，将关注点放在功

能优化上，选择出最适合该项目的设计方案，先从源头上控

制，节省投资成本。结合投资方对项目的期望要求，团队在

前期的策划、规划阶段就做出了以上准备工作和定位。

酒店建造施工阶段各方面的管控

01、筹建建造期-前期策划及准备阶段

在所服务项目的精装建造阶段前期，提前准备方案设计

跟进，依据新材料、新技术、新工艺，充分利用各种有利资

源，本着节约投资、节能降耗（例：设备智能自动化、物联

网、互联网管控等）的原则计划配置，在设计过程中，及时

提出了合理化方案（例:施工技术工艺的优化、物料的选用等）。

建造施工阶段，施工方提出以帮助深化图纸为由，想通

过变更增项来扩大利润额。我方为了更好的管控投资成本，

避免后期施工方因设计优化为借口的不断追加、得利，在此

阶段中，要求各专业负责工程师提前预留出充足时间，召集

相关人员集中时间认真做好图纸查漏补缺及设计深化工作；

确定好各专业方案及施工图纸（建筑、暖通、消防、给排水、

强弱电、智能化、各种相关设备等），逐份逐张校核，并将

其各相关专业图纸汇总、校对、会审，避免了后期施工中因

相关专业管路、路径及设计标高冲突等问题的出现，产生不

必要的改动而造成增项追加，控制了投资费用。

02、选择合理择优的发承包模式及科学合理的标段划分

团队针对项目的设计、施工难度以及项目细节的清晰程

度，确定项目的主要风险和后果，然后和投资方商确，判断

并选定发承包模式（CM\EPC\PMC\PPP\DBB等），综合自身的实

际情况，最大程度的规避风险，扬长避短。

科学合理的标段划分有利于缩短工期、减少交易成本，

有利于实现项目价值最大化。管理团队依据项目特点及施工

方综合施工能力及管理水平，结合精装施工阶段的规划布局

与应用，进行合理的标段划分，全面组织、统筹、审核施工

设计方案，充分做好施工前期的准备工作。

03、筹建建造期-精装建造施工阶段

工程施工阶段加强监控力度，主要是安全质