2025年房地产经纪人辅导：房地产经纪机构的组织结构形式.pdfVIP

古之立大事者，不惟有超世之才，亦必有坚忍不拔之志。——苏轼

房地产经纪人辅导：房地产经纪机构的组织结

构形式

（一）直线-参谋制组织构造形式

直线-参谋制（1ineandStaffSystem）又称直线一职能制（1ineand

FunctionSystem），是在直线制根底上进展起来，已被广泛采纳的一种组

织构造形式。其特点是为各层次治理者配备职能机构或人员，充当同级治

理者的参谋和助手，分担一局部治理工作，但这些职能机构或人员对下级

治理者无指挥权。这种构造形式的职能部门和人员一般是按治理业务的性

质（如销售、企划、研展、财务、人事等）分工，分别从事专业化治理，

这就可以聘用专家，发挥他们的专长，弥补治理者之缺乏，且减轻治理者

的负担，从而克制直线制形式的缺点。同时，这些部门和人员只是同级治

理者的参谋和助手，不能直接对下级发号施令，又保证了治理者的统一指

挥，避开了多头领导。这种形式的缺点是：①高层治理者高度集权，难免

决策缓慢，对环境变化的适应力量差；②只有高层治理者对组织目标的实

现负责，各职能机构都只有专业治理的目标；③职能机构和人员相互间的

沟通协调性差，各自的观点有局限性；④不利于培育高层治理者的后备人

才。

（二）分部制组织构造形式

好学近乎知，力行近乎仁，知耻近乎勇。——《中庸》

对于一些大型的房地产经纪机构由于规模很大，业务繁多，不适于采

纳高层治理者高度集权的直线～参谋制形式，就需要采纳分部制或事业部

制形式（Di-visionSystem）。这一形式的特点是在高层治理者之下按商

品类型（如住宅、办公楼、商铺）、地区（如东城区、西城区、南城区、

北城区）或顾客群体设置若干分部或事业部，由高层治理者授予分部处理

日常业务活动的权力，每个分部近似于一个小组织，可按直线一参谋制形

式建立构造。高层治理者仍旧要负责制定整个组织的方针、目标、打算或

战略，并落实到各分部，在他下面仍可按治理业务性质分设特别精干的职

能机构或人员，对各分部的业务活动实行重点监视。

这种构造形式的优点是：①各分部有较大的自主经营权，利于发挥分

部治理者的乐观性和主动性，增加适应环境变化的力量，由于房地产市场

具有很强的地域性、细分市场纷繁简单，这一点尤为重要；②利于高层治

理者摆脱日常事务，集中精力抓全局性、长远性的战略决策；③利于加强

治理，实现治理的有效性和高效率；④利于培育高层治理者的后备人才。

但它也有缺点：①职能部门重叠，治理人员增多，费用开支大；②如分权

不当，易导致各分部闹独立性，损害组织整体目标和利益；③各分部之间

的横向联系和协调较难。这种形式适用于特大型组织，在采纳时也应留意

扬长避短。

（三）矩阵制组织构造形式

前已提及，在实行直线一参谋制形式的组织中，职能部门按治理业务

志不强者智不达，言不信者行不果。——墨翟

性质分设，横向沟通协调较为困难。通力协作才能保证任务的完成，这就

有必要按楼盘工程设置临时陛的机构（如××楼盘工程组），由有关职能

部门派人员参与。而对于大型房地产居间机构，由于业务量大，不同区域

市场特点不同，经常需要按区域分片设置常设性治理部门，并通过这些部

门来整合各职能部门的人员。这样就诞生了矩阵制（MatrixSystem）的

组织构造形式（见图3-4）。在一些大型的复合型房地产经纪机构，这种

矩阵制组织构造就更为简单，经常可以看到专业性职能部门、按房地产类

型或区域分设的事业部和各种临时的工程部门同时并存。

采纳这种形式时，由职能机构派出、参与横向机构（事业部或工程组）