房地产金融（第三版）课件 第3、4章 抵押贷款的运作； 个人住房贷款.ppt

第二节个人住房贷款的申请、审查和审批（4）对抵押的房屋或土地进行实地勘察，若有必要，请评估机构对抵押的房地产进行审核评估。（5）审查借款人的抵押物是否足额有效，抵押物共有人是否出具同意抵押的合法文件，对不具有完全民事行为能力的共有人，须由其法定监护人签署合法文件。（6）审查保证人的保证资格和保证能力。（7）贷款年限加上借款人年龄一般不超过70岁，申请共同贷款的可以年轻者计算。（8）借款人按规定支付了相应比例的首付款，并存入开发商在经办行的售房款专用账户。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材第二节个人住房贷款的申请、审查和审批三、借款人资信评估（一）借款人的素质1.职业稳定性2.职业地位3.受教育程度4.年龄5.行为表现6.综合印象房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材第二节个人住房贷款的申请、审查和审批（二）购房及还款能力1.房价收入比2.还贷收入比3.贷款保护能力（1）抵、质押率（2）第三方保证（3）组合担保（4）抵押物变现能力（5）借款人购买财产保险情况（6）附加房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材第二节个人住房贷款的申请、审查和审批四、贷款审批银行对借款人信用和抵押物进行审查后，对符合条件的借款人，经办人员写出调查及审查意见，提出对该借款人的贷款金额、贷款年限和相应的贷款利率以及对贷款担保有效性、合法性的确认意见，按照规定的贷款审批程序上报审批。对不符合条件的借款人，要退回有关资料。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材第三节个人住房贷款的发放一、签订借款合同（1）信贷人员通知借款人正式签订个人住房借款合同。（2）采取抵（质）押担保方式的，要签订抵（质）押合同，并按规定办理有关抵（质）押登记手续。（3）按合同约定向借款人代收、代缴印花税。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材第五节利率变化对还款额的影响若利率发生波动，银行可以采取两种处理方法。1.期限固定，还款额变化由于还款期限保持不变，剩余期限n′=n-n1则变化后的月还款额：房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材第五节利率变化对还款额的影响2.还款额固定，期限变化由于月还款额不变，则m′=m则则则房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材第六节期前还款的处理一、基本概念期前还款就是借款人出于自身利益在贷款未到期前不履行合同，提前还款的行为。定期抵押贷款不允许期前还款，活期抵押贷款可以进行期前还款。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材第六节期前还款的处理二、期前还款的罚则期前还款造成了放款人的损失：（1）破坏了贷款人的贷款组合安排，使贷款人处在不利地位。（2）从清偿到放款人重新找到新的借款人，需要一定的时间，这段时间资金的闲置造成贷款人的利息损失。（3）期前还款多发生在市场利率降低的时期，借款人为了取得较低利率的借款，减少还款额，就采用了期前还款措施；由于新贷款利率较低，使抵押权人又有一些利息损失。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材第六节期前还款的处理三、期前还款的处理在进行期前还款的处理时，可以采用两种方法：一种是根据还款清单，查找贷款的剩余本金等，再加上罚费就是借款人所欠债务。一种是用计算的方法求得剩余本金。房地产