赵小娥37课件讲解.ppt

房地产投资敏感性分析由表8-7可以看出，各因素的变化都不同程度地影响净现值、内部收益率等经济指标值。从中看到，内部收益率对楼面地价、建安造价和初始租金三个因素的变化较为敏感，而净现值对初始租金和收益率两个因素的变化较为敏感。因此，应该采取各种措施进行投资控制以降低成本，并且应适当提高租金。同时，在所取的变量的变化范围之内，内部收益利率都大于平均投资收益率15%，因此，该项目是具有一定的抗风险能力的。由于内部收益率（FIRR）对楼面地价、建安造价和初始租金三个因素的变化较为敏感，因此，选这三个因素作为敏感因素来进行敏感性分析。在项目的建设投资和经营过程中，这三个不确定因素的增减变化，使该项目的内部收益率随之变化，现将其总结列于表8-8中，设各因素与内部收益率都成线性关系。房地产投资敏感性分析基本方案内部收益率（FIRR）?26.57%基准收益率ic?15%不确定性因素楼面地价建安造价初始租金变化幅度+5%?5%+5%?5%+5%?5%需考察的指标（FIRR）26.12%27.04%25.90%27.27%27.56%25.48%变化率?1.69%+1.77%?2.52%+2.63%+3.73%?4.10%变化幅度+10%?10%+10%?10%+10%?10%需考察的指标（FIRR）25.69%27.52%25.25%28.00%28.62%24.46%变化率?3.31%+3.58%?4.97%+5.38%+7.72%?7.94%表8-8内部收益率敏感性分析房地产投资敏感性分析根据以上计算结果，以内部收益率作为纵坐标，可以做成如图8-8所示的单因素敏感性分析图形。图8-8单因素敏感性分析图8.2.4房地产投资敏感性分析的评价小结敏感性分析主要是分析项目的财务指标对主要不确定因素的敏感程度，从而对投资项目对各种风险的承受能力做出判断的一种分析方法，它包括单变量敏感性分析和多变量敏感性分析法。“三项预测值”分析方法是多变量敏感性分析方法中的一种。该方法定量描述了不确定因素的变动对方案经济效益指标的影响，但却不能表明这些影响的可能性及影响程度，同时，该方法具有一定的主观性和猜测性，作为决策依据存在风险。在实际不确定性分析中，要在综合考虑项目的类型、特点，决策者的要求以及相应的人力、财力等条件下，来确定选择盈亏平衡分析方法或敏感性分析方法。返回本章目录思考题1．什么是敏感性分析？其目的和步骤是什么？2．敏感性分析有哪几种？这几种方法分别适用于什么样的项目？3．如何评价房地产投资的敏感性分析方法？4．接第2章练习题，假设你所在的城市有一住宅开发项目，请根据具体情况，在完成策划环境分析、市场分析、产品定位策划、成本与收入估算以及财务指标分析的前提下，对该销售型住宅开发投资进行不确定性分析。练习题5．某投资方案设计年生产能力为10万台，计划总投资1200万元，期初一次性投入。预计单位产品价格为35元，年经营成本为140万元。方案寿命期限为10年，到期时预计设备残值收入为80万元，基准折现率为10%。试就投资额、单位产品价格、经营成本等影响因素对该投资方案进行单因素敏感性分析（考察净现值对各因素的敏感程度）。“”“”房地产投资敏感性分析主讲：赵小娥1、房地产投资敏感性分析的含义敏感性分析是通过分析、预测项目主要因素发生变化时对经济评价指标的影响，从中找出敏感性因素，并确定其影响程度。房地产投资敏感性分析的目的（1）找出影响项目效果的主要因素；（2）了解和比较项目开发各方案的风险程度；（3）了解各种面感性因素的偏差在多大范围内是可行的。单因素敏感性分析是每次只变动一个因素，而其他因素保持不变时所进行的敏感性分析。单因素敏感性分析的基本步骤为：(1)确定方案敏感性分析的具体经济效果评价指标，一般可采用净现值、净年值、内部收益率、投资回收期等作为分析评价指标，主要针对项目的具体情况进行选择；(2)选择影响方案经济效果指标的主要变量因素，并设定这些因素的变动范围；3．房地产投资敏感性分析的步骤(3)计算各变量因素在可能的变动范围内发生不同幅度变动所导致的方案经济效果指标的变动结果，建立起一一对应的数量关系，并用图或表的形式表示出来；(4