《住宅物业服务规范》.docxVIP

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住宅物业服务规范

1范围

本文件规定了住宅物业服务的总则以及综合服务、共用部位及共用设施设备运行和维修养护、清洁卫生、绿化养护、秩序维护等五个服务事项和等级标准。

本文件适用于深圳市行政区域内订立住宅物业服务合同的物业服务企业等级的划分及评定。

2规范性引用文件

下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其必威体育精装版版本（包括所有的修改单）适用于本文件。

GB3096声环境质量标准

GB5749生活饮用水卫生标准

GB/T18775电梯、自动扶梯和自动人行道维修规范

GB/T21431建筑物防雷装置检测技术规范

GB50050工业循环冷却水处理设计规范

GB50134人民防空工程施工及验收规范

CJ/T244游泳池水质标准

TSG08—2017特种设备使用管理规则

TSGT5002—2017电梯维护保养规则

SZDB/Z170物业服务区域秩序维护规范

SZDB/Z171物业服务人员管理规范

SZDB/Z172物业共用部位设施设备编码规范

SZDB/Z173物业绿化养护管理规范

DB4403/T23—2019公共厕所建设规范

3术语和定义

DB4403/TXXXX—2022界定的术语和定义适用于本文件。

4基本原则

4.1住宅物业服务等级分为三星级、四星级、五星级三个等级，三星级为基础等级，五星级为最高等级。

4.2住宅物业服务包括综合服务、共用部位及共用设施设备维护、公共保洁服务、绿化养护服务、秩序维护维护五项内容，每项内容分为通用要求和等级要求。所有物业服务应满足通用要求，三星级、四星级、五星级物业服务还应满足等级要求中对应的内容。

4.3本文件分项、分级表述了住宅物业服务的具体内容和要求，可供物业服务合同双方当事人分项、分级采用，协商选择服务等级组合。

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4.4本文件涉及的物业共用部分的维修养护为日常维修养护工作，不包括应使用专项维修资金的情形。

4.5服务内容中涉及电梯、空调等共用设施设备硬件及其物业服务人员数量的，遵循“合同约定”原则，由物业服务合同双方根据共用设施设备硬件及其物业服务人员配置情况来确定。

5综合服务

5.1通用要求

5.1.1物业服务企业

5.1.1.1应在中国共产党社区委员会的领导下依法依规开展物业管理活动。

5.1.1.2应具有独立法人资格并在物业管理区域设立独立核算的服务机构。

5.1.1.3应建立健全的财务管理制度、行之有效的各项管理制度及服务操作流程。

5.1.1.4提供前期物业服务的，应签订期限不超过二年的前期物业服务合同。

5.1.1.5前期物业服务合同期间，住宅物业管理费实行政府指导价。

5.1.1.6前期物业服务合同期满，业主大会选聘物业服务企业提供物业服务的，应签订物业服务合同，约定物业服务内容、物业服务费标准、合同期限等，明确双方的权利和义务。

5.1.1.7宜利用现代信息化技术,设立物业服务信息沟通、交流、处理平台，不断提升服务质量和

效能。

5.1.1.8应在物业服务场所显眼位置公示下列信息：

a)物业服务企业的营业执照、项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话；b)物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；

c)电梯、消防、监控、人民防空等专项设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式、应急处置方案等；

d)上一年度物业服务合同履行以及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算；e)上一年度公共水电费用分摊情况、物业管理费与物业专项维修资金使用情；

f)上一年度公共设施设备维护保养、更新与能耗使用情况；

g)业主进行房屋装饰装修活动的情况。

5.1.2物业服务人员

5.1.2.1物业服务企业应按物业服务合同约定，指派项目负责人负责物业服务项目的运营和管理。除物业服务合同另有约定外，项目负责人只能在一个物业服务项目任职。物业服务企业更换项目负责人的，应当及时告知业主委员会并予以公示。

5.1.2.2物业服务人员应着装统一，佩戴物业服务企业标志，仪表端庄，行为规范；

5.1.2.3对待业主及物业使用人语言声调恰当、温和、亲切、自然,使用文明用语（见附录A），不使用服务忌语（见附录B）。

5.1.2.4物业服务人员的内部管理应符合SZDB/Z171的要求。

5.1.3安全管理

安全管理包括但不限于以下内容：

a)消防通道与消防设施