房地产经济学（第三版）课件 第5章 房地产市场；第6章 房地产经济波动.ppt

制度因素包括了社会制度、土地制度、住房制度、投资体制等方面的因素。*6.2房地产经济波动的影响因素6.2.1制度因素房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材政策因素包括了财政政策、货币政策、收入分配政策、产业政策、区域政策、法律手段、计划指导以及政府的市场监管。6.2.2政策因素房地产，尤其是居民住宅，是人类的基本需求。因此，人口因素是决定房地产需求的最基本因素，也是决定房地产经济的基本因素。人口因素决定着房地产经济波动的长期趋势。*6.2房地产经济波动的影响因素6.2.3人口因素房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材经济影响因素很多，主要有国民收入、国民储蓄、货币供给额、利率、物价水平、税收等。6.2.4经济影响因素*6.2房地产经济波动的影响因素6.2.4经济影响因素房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材1234566.2.4.1国民收入6.2.4.2国民储蓄6.2.4.3货币供给额6.2.4.4利率6.2.4.5物价水平6.2.4.6税收*6.2房地产经济波动的影响因素6.2.5其他因素房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材13246.2.5.1技术因素6.2.5.2国际因素6.2.5.3心理因素6.2.5.4灾害内在传导机制，是指经济系统内部结构特征所导致的经济变量之间的必然联系和对外在冲击的反应。房地产经济的内在传导机制主要包括利益驱动机制、竞争机制、供求机制、价格机制、乘数—加速数机制、信贷利率机制、产业关联机制、经济增长制约机制。*6.3房地产经济波动的运行机理6.3.1房地产经济波动的内在传导机制房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材外在冲击机制，是指系统外在的冲击通过系统内部传导而发生的经济活动，来源于外生变量的自发性变化。房地产经济波动的外在冲击是由各种外在影响因素导致的，例如财政政策、货币政策和投资政策的冲击、体制变动的冲击、国际政治和经济冲击等等。*6.3房地产经济波动的运行机理6.3.2房地产经济波动的外在冲击机制房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材*6.4房地产经济波动指标房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材房地产经济波动指标BECDA开发企业数量房地产投资量（投资增长率）商品房销售面积（增长率）商品房销售额（增长率）商品房空置率房地产投资量是房地产经济波动的决定性因素，房地产投资增长必然会带动房地产开发建设，增加市场供应量，影响市场价格。房地产投资是固定资产投资的一个组成部分。将房地产投资和固定资产投资比较，可以判断房地产投资是否和整个国民经济相协调，是否脱离了正常水平以及是否会产生泡沫。*6.4房地产经济波动指标6.4.1房地产投资量（或投资增长率）房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材房地产开发企业是房地产开发的主体。房地产经济高潮时期，市场人士普遍看好房地产市场的未来发展，纷纷入场投资，开发企业数必定会增加。*6.4房地产经济波动指标6.4.2开发企业数量房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材商品房屋的销售面积是房地产市场中实际的成交面积，客观地反映了市场的实际需求。商品房销售面积及其增长率能够反映市场的冷热程度。6.4.3商品房销售面积（增长率）商品房销售金额是销售面积和销售单价的乘积，在销售单价稳定的情况下，销售额和销售面积的变化是一致的。*6.4房地产经济波动指标6.4.4商品房销售额（增长率）房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材国际上很多国家都把房屋空置率作为房地产经济波动的重要指标。国外一般把空置率界定为一定时间市场上没有出租、出售的房屋占房屋总量的百分数。按房屋类型又有住宅空置率、商业房地产空置率等。6.4.5商品房空置率按照罗斯托的经济增长阶段论，人类社会发展分为六个阶段：传统社会阶段为起飞准备条件阶段起飞阶段成熟阶段高额群众消费阶段追求生活质量阶段*6.5房地产经济波动与宏观经济波动的关系6.5.1房地产经济波动与宏观经济发展阶段房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材